Vous d\u00e9clarez uniquement les loyers r\u00e9ellement encaiss\u00e9s. Les amortissements continuent de courir au prorata des mois o\u00f9 le bien \u00e9tait disponible \u00e0 la location (proratisation en mois entiers \u2014 article 322-1 du Plan Comptable G\u00e9n\u00e9ral). Exemple : bien mis en location le 1er<\/p>\n
juillet, vous comptez 6\/12 d’annuit\u00e9 d’amortissement la premi\u00e8re ann\u00e9e.<\/p>\n<\/div><\/div><\/details>J’ai plusieurs biens en LMNP : une d\u00e9claration par bien ou une seule ?<\/span>Une seule d\u00e9claration globale. Aux yeux du fisc, vous \u00eates un seul contribuable LMNP avec une seule activit\u00e9, peu importe le nombre de biens. Vous additionnez les loyers et les charges de tous vos biens sur la m\u00eame liasse 2031, puis reportez le r\u00e9sultat unique sur la<\/p>\n
2042-C-PRO. Important : le plafonnement de l’amortissement s’applique en revanche bien par bien (article 39 C du CGI).<\/p>\n<\/div><\/div><\/details>J’ai oubli\u00e9 de d\u00e9clarer une ann\u00e9e pass\u00e9e \u2014 que faire ?<\/span>Vous pouvez faire une d\u00e9claration rectificative via votre espace pro sur impots.gouv.fr (rubrique \u00ab\u00a0Mes documents > Corriger\u00a0\u00bb). Si vous r\u00e9gularisez spontan\u00e9ment avant tout contr\u00f4le, les p\u00e9nalit\u00e9s sont limit\u00e9es \u00e0 0,2 % d’int\u00e9r\u00eats de retard par mois. Mieux vaut r\u00e9gulariser que<\/p>\n
d’attendre \u2014 la prescription est de 3 ans (6 ans en cas de fraude).<\/p>\n<\/div><\/div><\/details>Comment d\u00e9poser ma liasse 2031 sans logiciel comptable ?<\/span>Vous avez 3 options : (1) saisir directement les chiffres dans le formulaire 2031 en ligne sur votre espace pro impots.gouv.fr \u2014 c’est le mode EFI, ouvert aux LMNP non professionnels ; (2) utiliser un outil comme LMNP Malin qui calcule chaque case et vous fournit les valeurs pr\u00eates \u00e0 copier-coller dans la 2031 et la 2042-C-PRO ; (3) passer par un expert-comptable qui t\u00e9l\u00e9transmet via EDI-TDFC. La t\u00e9l\u00e9transmission EDI obligatoire vise surtout les entreprises commerciales classiques \u2014 en pratique le mode EFI est accept\u00e9 pour les LMNP.<\/p>\n<\/div><\/div><\/details>Que dois-je absolument conserver en cas de contr\u00f4le fiscal ?<\/span>Pendant 10 ans : factures d’achat du bien et des meubles, attestation d’int\u00e9r\u00eats bancaire annuelle, baux sign\u00e9s, quittances de loyer, avis de taxe fonci\u00e8re et CFE, factures de travaux, relev\u00e9s bancaires du compte d\u00e9di\u00e9 \u00e0 l’activit\u00e9, copies des liasses 2031\/2033\/2042<\/p>\n
d\u00e9pos\u00e9es, et le FEC. En cas de contr\u00f4le, c’est le FEC que l’administration demande en premier \u2014 c’est la pi\u00e8ce centrale.<\/p>\n<\/div><\/div><\/details>Loyers impay\u00e9s : comment les d\u00e9clarer ?<\/span>Au r\u00e9gime r\u00e9el, vous d\u00e9clarez les loyers r\u00e9ellement encaiss\u00e9s, pas ceux dus. Donc un loyer impay\u00e9 n’appara\u00eet PAS dans vos recettes. Si plus tard le locataire vous r\u00e8gle l’arri\u00e9r\u00e9, vous le d\u00e9clarez l’ann\u00e9e du paiement. Vous pouvez aussi d\u00e9duire les frais de recouvrement<\/p>\n
(huissier, avocat) en charges l’ann\u00e9e o\u00f9 ils sont pay\u00e9s.<\/p>\n<\/div><\/div><\/details>Frais de notaire et d’agence : faut-il les d\u00e9duire ou les immobiliser ?<\/span>Au choix, mais le plus avantageux est presque toujours de les immobiliser (les ajouter \u00e0 la base amortissable du b\u00e2timent). Vous r\u00e9cup\u00e9rez alors 80 % du montant en amortissement \u00e9tal\u00e9 sur la dur\u00e9e du bien (option de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, confirm\u00e9e<\/p>\n
par le BOFiP BOI-BIC-CHG-40-30). Les d\u00e9duire en charges la premi\u00e8re ann\u00e9e est rarement int\u00e9ressant \u2014 vous \u00ab\u00a0perdez\u00a0\u00bb cette charge d\u00e8s que votre r\u00e9sultat d\u00e9passe z\u00e9ro.<\/p>\n<\/div><\/div><\/details>L’amortissement d\u00e9duit chaque ann\u00e9e est-il vraiment \u00ab\u00a0perdu\u00a0\u00bb \u00e0 la revente ?<\/span>Depuis la loi de finances 2025 (article 84), oui : la totalit\u00e9 des amortissements pratiqu\u00e9s sera r\u00e9int\u00e9gr\u00e9e dans le prix de revient pour calculer la plus-value imposable \u00e0 la revente. Concr\u00e8tement, un bien achet\u00e9 200 000 \u20ac amorti \u00e0 hauteur de 50 000 \u20ac sera tax\u00e9 comme si<\/p>\n
vous l’aviez achet\u00e9 150 000 \u20ac. Cette r\u00e9forme s’applique aux ventes intervenues depuis le 15 f\u00e9vrier 2025. Le r\u00e9gime r\u00e9el reste n\u00e9anmoins gagnant tant que vous ne vendez pas trop vite.<\/p>\n<\/div><\/div><\/details><\/div><\/section>\n\n\n\n
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalis\u00e9. Pour une situation particuli\u00e8re, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 vous rapprocher d’un expert-comptable ou de votre Service des Imp\u00f4ts des Entreprises.<\/em><\/p>\n\n\n\n<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Vous venez de louer votre premier bien en meubl\u00e9, vous avez choisi le r\u00e9gime r\u00e9el, et l\u00e0 vous d\u00e9couvrez le vocabulaire : liasse fiscale 2031, annexes 2033, FEC, \u2026<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":25,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_jetpack_feature_clip_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":false,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","default_image_id":0,"font":"","enabled":false},"version":2},"jetpack_post_was_ever_published":false},"categories":[2],"tags":[6,10,12,7,8,4],"class_list":["post-16","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-guide-demarrage","tag-amortissement","tag-expert-comptable","tag-fec","tag-liasse-2031","tag-premiere-declaration","tag-regime-reel"],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/declaration-lmnp-regime-reel-guide-2026.png","jetpack_sharing_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=16"}],"version-history":[{"count":12,"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":51,"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/16\/revisions\/51"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=16"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=16"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=16"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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