Beaucoup de bailleurs en meubl\u00e9 au r\u00e9gime r\u00e9el ont entendu parler de la \u00ab r\u00e9forme de la plus-value LMNP \u00bb et certains envisagent m\u00eame de vendre dans la pr\u00e9cipitation. Avant toute d\u00e9cision, cinq minutes suffisent pour comprendre exactement ce qui change et, surtout, ce qui ne change pas.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9forme n’est pas la fin du LMNP. En revanche, si une revente est envisag\u00e9e, l’imp\u00f4t sur la plus-value peut effectivement augmenter de fa\u00e7on significative. Cet article d\u00e9cortique le m\u00e9canisme : ce qui change concr\u00e8tement, qui est touch\u00e9, comment se calcule la nouvelle plus-value (avec un exemple complet incluant la surtaxe), et comment limiter l’impact.<\/p>\n\n\n\n Avant le 15 f\u00e9vrier 2025, la plus-value d’un bailleur LMNP se calculait comme pour n’importe quel particulier : prix de vente moins prix d’acquisition, avec abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention. Les amortissements pratiqu\u00e9s pendant la location n’entraient pas dans l’\u00e9quation.<\/p>\n\n\n\n Depuis le 15 f\u00e9vrier 2025, la nouvelle formule est : Plus-value brute = Prix de vente \u2212 (Prix d’acquisition \u2212 Amortissements d\u00e9duits du b\u00e2ti)<\/strong>. Plus le bailleur a amorti, plus la plus-value imposable est \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n L’argument est simple : avant 2025, le LMNP au r\u00e9gime r\u00e9el offrait un double avantage que les autres dispositifs n’avaient pas.<\/p>\n\n\n\n Le l\u00e9gislateur a estim\u00e9 que cette situation cr\u00e9ait un d\u00e9s\u00e9quilibre fiscal<\/strong> par rapport \u00e0 la location nue et par rapport au statut LMP (Loueur en Meubl\u00e9 Professionnel). La r\u00e9forme aligne donc le LMNP sur le LMP, qui r\u00e9int\u00e9grait d\u00e9j\u00e0 les amortissements depuis longtemps.<\/p>\n\n\n\nInformation cl\u00e9 \u00e0 retenir.<\/strong> Depuis le 15 f\u00e9vrier 2025, les amortissements d\u00e9duits pendant la location sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s au calcul de la plus-value \u00e0 la revente. La r\u00e9ponse minist\u00e9rielle Mette (question \u00e9crite n\u00b0 10097, JO AN du 24 mars 2026) a confirm\u00e9 que cette r\u00e8gle s’applique aussi aux amortissements pratiqu\u00e9s avant 2025. Les bailleurs qui ont toujours \u00e9t\u00e9 au micro-BIC ne sont pas concern\u00e9s, puisqu’aucun amortissement n’y est d\u00e9duit.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n 1. Ce qui change concr\u00e8tement (en une phrase)<\/h2>\n\n\n\n
Le cadre l\u00e9gal.<\/strong> Article 84 de la loi n\u00b0 2025-127 du 14 f\u00e9vrier 2025 de finances pour 2025, qui a ins\u00e9r\u00e9 un nouveau III \u00e0 l’article 150 VB du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. \u00c0 la date de publication de cet article (mai 2026), le BOFiP (instruction officielle DGFiP) n’a toujours pas \u00e9t\u00e9 publi\u00e9, mais la r\u00e9forme est bien en vigueur et s’applique aux cessions intervenues \u00e0 compter du 15 f\u00e9vrier 2025.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n 2. Pourquoi cette r\u00e9forme ? La logique du l\u00e9gislateur<\/h2>\n\n\n\n
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3. Qui est concern\u00e9 (et qui ne l’est pas)<\/h2>\n\n\n\n
Vous \u00eates concern\u00e9 si…<\/h3>\n\n\n\n
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Vous n’\u00eates PAS concern\u00e9 si…<\/h3>\n\n\n\n
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