{"id":91,"date":"2026-09-21T19:37:06","date_gmt":"2026-09-21T17:37:06","guid":{"rendered":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/?p=91"},"modified":"2026-09-21T19:37:06","modified_gmt":"2026-09-21T17:37:06","slug":"amortissement-lmnp-calcul-exemple","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lmnp-malin.fr\/blog\/amortissement-lmnp-calcul-exemple\/","title":{"rendered":"Amortissement LMNP : comment \u00e7a marche et comment le calculer (avec exemple chiffr\u00e9)"},"content":{"rendered":"\n

Amortissement LMNP : principe, composants, calcul, report, r\u00e9gime r\u00e9el et cons\u00e9quences de la r\u00e9forme des plus-values. Exemple chiffr\u00e9 et r\u00e8gles \u00e0 v\u00e9rifier en 2026.<\/em><\/p>\n\n\n\n

L\u2019amortissement LMNP permet de r\u00e9partir le co\u00fbt d\u2019un logement, de ses \u00e9quipements et de certains travaux sur leur dur\u00e9e normale d\u2019utilisation. Il est accessible au r\u00e9gime r\u00e9el d\u2019imposition, pas au micro-BIC. La d\u00e9duction est toutefois encadr\u00e9e : elle ne peut pas cr\u00e9er de d\u00e9ficit \u00e0 elle seule.<\/p>\n\n\n\n

Les montants et les dur\u00e9es pr\u00e9sent\u00e9s ici sont illustratifs. Le plan d\u2019amortissement doit correspondre aux biens r\u00e9ellement inscrits \u00e0 l\u2019actif et \u00eatre document\u00e9 par les factures, l\u2019inventaire et les caract\u00e9ristiques du logement.<\/p>\n\n\n

\"LMNP<\/div>

Pr\u00e9parer ses calculs LMNP<\/h3>

Centralisez vos biens, loyers, charges et justificatifs dans un parcours LMNP guid\u00e9.<\/p>

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Comment fonctionne l\u2019amortissement LMNP ?<\/h2>\n\n\n\n

Au r\u00e9gime r\u00e9el, l\u2019amortissement constate comptablement la perte de valeur li\u00e9e au temps et \u00e0 l\u2019usage. Il r\u00e9duit le r\u00e9sultat BIC imposable sans correspondre \u00e0 une nouvelle sortie de tr\u00e9sorerie pendant l\u2019exercice.<\/p>\n\n\n\n

Seuls les amortissements constat\u00e9s en comptabilit\u00e9 et respectant les conditions de d\u00e9duction sont retenus fiscalement. Pour une personne physique qui loue un bien meubl\u00e9, la d\u00e9duction annuelle est plafonn\u00e9e au montant des loyers diminu\u00e9 des autres charges de l\u2019activit\u00e9. Cette limite emp\u00eache l\u2019amortissement de cr\u00e9er un d\u00e9ficit.<\/p>\n\n\n\n

Micro-BIC ou r\u00e9gime r\u00e9el : o\u00f9 intervient l\u2019amortissement ?<\/h2>\n\n\n\n

Au micro-BIC, l\u2019administration applique un abattement forfaitaire repr\u00e9sentatif des charges : aucune charge r\u00e9elle ni aucun amortissement suppl\u00e9mentaire ne peut \u00eatre d\u00e9duit. Pour les revenus 2025 d\u00e9clar\u00e9s en 2026, l\u2019abattement est notamment de 50 % pour les locations meubl\u00e9es classiques et de 30 % pour les meubl\u00e9s de tourisme non class\u00e9s. Les seuils et cat\u00e9gories doivent \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9s selon la nature exacte de la location.<\/p>\n\n\n\n

Au r\u00e9gime r\u00e9el, les charges r\u00e9ellement support\u00e9es et les amortissements sont comptabilis\u00e9s selon les r\u00e8gles applicables. Le r\u00e9el peut \u00eatre int\u00e9ressant lorsque les charges, les int\u00e9r\u00eats et les amortissements sont importants, mais le choix d\u00e9pend des recettes, de la dur\u00e9e de d\u00e9tention et de la situation fiscale du bailleur.<\/p>\n\n\n\n

Pour comparer les deux r\u00e9gimes, consultez le guide r\u00e9gime r\u00e9el ou micro-BIC en LMNP<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Quels \u00e9l\u00e9ments peut-on amortir ?<\/h2>\n\n\n\n

Le terrain n\u2019est pas amortissable. Le b\u00e2timent, ses composants, le mobilier et certains travaux peuvent l\u2019\u00eatre lorsqu\u2019ils sont affect\u00e9s \u00e0 l\u2019activit\u00e9 et inscrits \u00e0 l\u2019actif. Il n\u2019existe pas de bar\u00e8me officiel unique : la ventilation doit rester coh\u00e9rente avec le bien et les justificatifs disponibles.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9l\u00e9ment<\/th>Traitement indicatif<\/th>Point de vigilance<\/th><\/tr><\/thead>
Terrain<\/strong><\/td>Non amortissable<\/td>D\u00e9terminer une quote-part coh\u00e9rente et document\u00e9e<\/td><\/tr>
Structure et gros \u0153uvre<\/strong><\/td>Amortissement sur une dur\u00e9e longue<\/td>Dur\u00e9e li\u00e9e \u00e0 la dur\u00e9e normale d\u2019utilisation<\/td><\/tr>
Toiture, fa\u00e7ade, installations<\/strong><\/td>Composants s\u00e9par\u00e9s<\/td>Dur\u00e9es diff\u00e9rentes selon l\u2019usure pr\u00e9visible<\/td><\/tr>
Agencements et \u00e9quipements<\/strong><\/td>Amortissement sur leur dur\u00e9e d\u2019utilisation<\/td>Conserver factures et descriptifs<\/td><\/tr>
Mobilier et \u00e9lectrom\u00e9nager<\/strong><\/td>Amortissement selon l\u2019inventaire<\/td>Identifier chaque ensemble de biens<\/td><\/tr>
Travaux immobilis\u00e9s<\/strong><\/td>Amortissement si les conditions sont remplies<\/td>Les simples r\u00e9parations peuvent relever des charges<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Les dur\u00e9es souvent rencontr\u00e9es dans les dossiers LMNP ne remplacent pas une analyse comptable. Une ventilation trop forfaitaire ou insuffisamment justifi\u00e9e peut \u00eatre contest\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Comment calculer l\u2019amortissement ?<\/h2>\n\n\n\n

La m\u00e9thode habituelle est lin\u00e9aire : la valeur amortissable d\u2019un composant est r\u00e9partie sur sa dur\u00e9e normale d\u2019utilisation. Le calcul complet suit g\u00e9n\u00e9ralement ces \u00e9tapes :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. D\u00e9terminer le prix de revient et les frais retenus dans le traitement comptable.<\/li>\n\n\n\n
  2. Isoler la quote-part du terrain, qui n\u2019est pas amortissable.<\/li>\n\n\n\n
  3. Ventiler le b\u00e2timent par composants selon leur dur\u00e9e d\u2019utilisation.<\/li>\n\n\n\n
  4. Ajouter le mobilier, les \u00e9quipements et les travaux immobilis\u00e9s justifi\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n
  5. Calculer chaque dotation annuelle et appliquer le prorata de mise en service lorsque n\u00e9cessaire.<\/li>\n\n\n\n
  6. Suivre s\u00e9par\u00e9ment les amortissements comptabilis\u00e9s et la fraction non d\u00e9duite fiscalement.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Exemple chiffr\u00e9 : un appartement \u00e0 200 000 \u20ac<\/h2>\n\n\n\n

    L\u2019exemple suivant est purement p\u00e9dagogique. Il suppose un appartement acquis 200 000 \u20ac, 14 800 \u20ac de frais d\u2019acquisition trait\u00e9s comme immobilis\u00e9s et 10 000 \u20ac de mobilier.<\/p>\n\n\n\n

    Poste<\/th>Valeur retenue<\/th>Dur\u00e9e<\/th>Dotation annuelle<\/th><\/tr><\/thead>
    Terrain, non amortissable<\/td>30 000 \u20ac<\/td>\u2014<\/td>0 \u20ac<\/td><\/tr>
    Gros \u0153uvre<\/td>90 000 \u20ac<\/td>60 ans<\/td>1 500 \u20ac<\/td><\/tr>
    Toiture<\/td>17 000 \u20ac<\/td>30 ans<\/td>567 \u20ac<\/td><\/tr>
    Fa\u00e7ade et \u00e9tanch\u00e9it\u00e9<\/td>17 000 \u20ac<\/td>25 ans<\/td>680 \u20ac<\/td><\/tr>
    Installations techniques<\/td>34 000 \u20ac<\/td>20 ans<\/td>1 700 \u20ac<\/td><\/tr>
    Agencements int\u00e9rieurs<\/td>12 000 \u20ac<\/td>12 ans<\/td>1 000 \u20ac<\/td><\/tr>
    Sous-total b\u00e2timent<\/strong><\/td>170 000 \u20ac<\/strong><\/td>\u2014<\/td>5 447 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr>
    Mobilier et \u00e9lectrom\u00e9nager<\/td>10 000 \u20ac<\/td>7 ans<\/td>1 429 \u20ac<\/td><\/tr>
    Frais d\u2019acquisition immobilis\u00e9s<\/td>14 800 \u20ac<\/td>25 ans<\/td>592 \u20ac<\/td><\/tr>
    Total illustratif<\/strong><\/td>\u2014<\/td>\u2014<\/td>7 468 \u20ac<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    Avec 12 000 \u20ac de loyers et 4 500 \u20ac d\u2019autres charges, le r\u00e9sultat avant amortissement serait de 7 500 \u20ac. Avec la dotation illustrative de 7 468 \u20ac, le r\u00e9sultat imposable serait donc d\u2019environ 32 \u20ac. Si l\u2019amortissement comptabilis\u00e9 \u00e9tait sup\u00e9rieur, seule la fraction n\u00e9cessaire pour ramener le r\u00e9sultat \u00e0 z\u00e9ro pourrait \u00eatre d\u00e9duite au titre de l\u2019exercice.<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019amortissement peut-il cr\u00e9er un d\u00e9ficit ?<\/h2>\n\n\n\n

    Non. Pour une location meubl\u00e9e exerc\u00e9e par une personne physique, l\u2019amortissement d\u00e9ductible est plafonn\u00e9 aux loyers diminu\u00e9s des autres charges. Il peut donc r\u00e9duire le b\u00e9n\u00e9fice \u00e0 z\u00e9ro, mais pas cr\u00e9er \u00e0 lui seul un d\u00e9ficit.<\/p>\n\n\n\n

    La fraction comptabilis\u00e9e mais non d\u00e9duite est suivie s\u00e9par\u00e9ment et peut \u00eatre utilis\u00e9e ult\u00e9rieurement dans les conditions pr\u00e9vues par l\u2019article 39 C du CGI. Le report n\u2019est pas une promesse valable dans toutes les situations : une vente ou une cessation de l\u2019activit\u00e9 peut produire des cons\u00e9quences sp\u00e9cifiques, notamment si aucune autre activit\u00e9 BIC ne subsiste.<\/p>\n\n\n\n

    \u00c0 l\u2019inverse, un d\u00e9ficit provenant des charges de l\u2019activit\u00e9, hors amortissement, se reporte en principe pendant dix ans sur les futurs revenus de location meubl\u00e9e non professionnelle.<\/p>\n\n\n\n

    Quel impact \u00e0 la revente ?<\/h2>\n\n\n\n

    Pour les cessions r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 compter du 16 f\u00e9vrier 2025, le prix d\u2019acquisition retenu pour calculer la plus-value immobili\u00e8re LMNP doit \u00eatre diminu\u00e9 du montant des amortissements fiscalement d\u00e9duits pendant la location. Les amortissements d\u00e9duits avant 2025 peuvent donc \u00eatre concern\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

    Cette r\u00e8gle peut augmenter la plus-value brute, mais le montant final d\u00e9pend aussi de la dur\u00e9e de d\u00e9tention, des travaux retenus, des frais et des abattements applicables. Il faut comparer l\u2019\u00e9conomie fiscale annuelle et la situation de revente au cas par cas.<\/p>\n\n\n\n

    Pour approfondir, consultez l\u2019article Plus-value LMNP 2026 : la r\u00e9forme qui change le calcul<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

    Frais d\u2019acquisition, mobilier et travaux : les pr\u00e9cautions<\/h2>\n\n\n\n

    Les frais de notaire, droits et commissions li\u00e9s \u00e0 l\u2019acquisition peuvent, selon leur nature et le traitement comptable retenu, \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s au co\u00fbt de l\u2019actif puis amortis ou \u00eatre comptabilis\u00e9s en charges lorsque les r\u00e8gles le permettent. Le choix doit \u00eatre document\u00e9, coh\u00e9rent et conserv\u00e9 avec les justificatifs.<\/p>\n\n\n\n

    Le mobilier doit \u00eatre r\u00e9ellement affect\u00e9 \u00e0 la location et figurer dans un inventaire. Les travaux d\u2019entretien et de r\u00e9paration ne suivent pas automatiquement le m\u00eame traitement que les travaux immobilisables : la facture et la nature de l\u2019intervention sont d\u00e9terminantes.<\/p>\n\n\n\n

    LMNP Malin aide \u00e0 centraliser les factures, l\u2019inventaire, les loyers et les charges, puis \u00e0 pr\u00e9parer les calculs fiscaux et les \u00e9l\u00e9ments de liasse et de FEC. La t\u00e9l\u00e9transmission EDI-TDFC n\u2019est pas pr\u00e9sent\u00e9e comme automatique : le fichier doit \u00eatre transmis selon la proc\u00e9dure retenue par le bailleur ou son professionnel.<\/p>\n\n\n

    Centraliser mes justificatifs et calculs<\/svg><\/a><\/div>\n\n\n\n

    D\u00e9claration et suivi<\/h2>\n\n\n\n

    Au r\u00e9gime r\u00e9el, les amortissements figurent dans la comptabilit\u00e9 et dans les tableaux de la liasse BIC. La d\u00e9claration de r\u00e9sultats n\u00b0 2031 est accompagn\u00e9e des annexes 2033, dont le tableau des amortissements. Les justificatifs et le suivi des reports doivent \u00eatre conserv\u00e9s avec les pi\u00e8ces de l\u2019activit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

    Pour pr\u00e9parer une premi\u00e8re d\u00e9claration, consultez la check-list des documents LMNP<\/a> ou le guide de d\u00e9claration au r\u00e9gime r\u00e9el<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

    Sources officielles<\/h2>\n\n\n\n