Vous venez de louer votre premier bien en meublé, vous avez choisi le régime réel, et là vous découvrez le vocabulaire : liasse fiscale 2031, annexes 2033, FEC, télétransmission EDI-TDFC, amortissement par composants… Bienvenue dans la complexité française.

Bonne nouvelle : faire sa déclaration LMNP au régime réel sans expert-comptable, c’est tout à fait possible. Ce guide vous explique pas à pas comment vous y prendre, depuis la création de votre activité jusqu’à la télétransmission de votre déclaration. Sans jargon inutile et avec des exemples concrets.

Ce guide couvre la location meublée longue durée (bail classique ou bail mobilité). Pour les locations de courte durée type Airbnb non classé, certaines règles diffèrent depuis la réforme 2025.

Étape 1 : Créer officiellement votre activité LMNP

Avant même de penser à votre déclaration, il faut que votre activité existe administrativement. C’est l’étape que beaucoup de débutants oublient ou font tardivement, ce qui complique tout par la suite.

Pourquoi un numéro SIRET est obligatoire

Toute personne qui loue un bien meublé doit déclarer cette activité et obtenir un numéro SIRET (identifiant d’entreprise). C’est obligatoire que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel. Beaucoup de bailleurs ignorent cette obligation et se font rattraper deux ou trois ans plus tard.

Comment l’obtenir concrètement

Depuis 2023, la déclaration se fait exclusivement sur le Guichet Unique de l’INPI à l’adresse formalites.entreprises.gouv.fr. Voici les étapes :

1. Créez un compte sur le site du Guichet Unique.
2. Lancez une nouvelle formalité : « Création d’entreprise » puis « Entrepreneur individuel ».
3. Choisissez l’activité « Location de logements » (code APE 6820A).
4. Remplissez les informations personnelles et l’adresse du bien loué.
5. Validez. Vous recevrez votre numéro SIRET sous 2 à 4 semaines, par courrier de l’INSEE.

À noter : la démarche est gratuite. Si on vous demande de l’argent ailleurs pour obtenir un SIRET, c’est une arnaque.

Le délai à respecter

Vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours suivant le début effectif de la location. En pratique, mieux vaut le faire avant même la signature du bail pour éviter les retards. Si vous êtes déjà en retard, déclarez-le quand même, mieux vaut tard que jamais.

Étape 2 : Opter pour le régime réel ( 80% c’est mieux pour 80% de cas )

Par défaut, vous êtes automatiquement au micro-BIC. Il faut donc demander explicitement le régime réel. si vous n’êtes pas sur si cela est adapté à votre situation regarder notre guide ( Régime réel ou micro-BIC : lequel choisir pour son premier bien LMNP en 2026 ? )

Comment formuler l’option

L’option pour le régime réel se fait par simple lettre adressée à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE), ou via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr (après avoir activé votre compte avec votre SIRET).

Le contenu de la lettre est ultra simple :

Madame, Monsieur,  Je soussigné(e) [Prénom Nom], titulaire du SIRET [votre numéro], exerçant une activité de location meublée non professionnelle, opte par la présente pour le régime réel d’imposition à compter de l’exercice [année].  Cette option est faite en application de l’article 50-0 du Code Général des Impôts.  Fait à [ville], le [date] Signature

Le délai d’option

L’option doit être formulée avant le 1er février de l’année d’imposition concernée. Si vous voulez être au réel sur vos revenus 2026, il faut donc opter avant le 1er février 2026.

Exception : si vous commencez votre activité en cours d’année, vous pouvez opter pour le régime réel jusqu’à la date limite de votre première déclaration (généralement mai-juin de l’année suivante).

Durée d’engagement

L’option pour le réel s’engage pour une durée minimale d’un an, reconduite tacitement. Vous pouvez revenir au micro-BIC ensuite si vous le souhaitez, en formalisant la renonciation dans les délais.

Étape 3 : Rassembler vos documents et chiffres

Avant d’attaquer les calculs, rassemblez tout ce qui suit. Ça vous évitera de chercher au moment de remplir les formulaires.

Documents liés à l’achat du bien

• Acte authentique de vente (chez le notaire)
• Décompte des frais de notaire
• Justificatifs des frais de dossier bancaire
• Justificatifs des frais d’agence immobilière (s’il y en a eu)
• Diagnostics et état du bien à l’achat

Documents liés au financement

• Tableau d’amortissement du crédit fourni par votre banque
• Attestation des intérêts payés sur l’année (que la banque vous envoie chaque année en janvier-février)
• Justificatifs d’assurance emprunteur

Documents liés aux travaux et au mobilier

• Toutes les factures de travaux réalisés avant la mise en location
• Toutes les factures de meubles, électroménager, vaisselle, literie achetés pour le bien
• Photos des meubles installés (utile en cas de contrôle)

Documents liés à l’exploitation

• Le bail signé avec votre locataire
• Tous les relevés de loyers encaissés
• Toutes les factures de charges (taxe foncière, copropriété, PNO, etc.)
• Relevés bancaires du compte sur lequel transitent les loyers

Astuce concrète : ouvrez un compte bancaire séparé pour votre activité locative dès le début. Ça simplifie énormément la traçabilité, surtout en cas de contrôle des années plus tard.

Étape 4 : Calculer vos charges déductibles

La première grosse étape de calcul. Listez toutes les charges payées sur l’année. Voici le tableau de ce qui est déductible ou pas.

Charge	Déductible ?
Intérêts du crédit immobilier	Oui, 100 %
Assurance emprunteur	Oui, 100 %
Capital remboursé du crédit	Non (déjà compensé par l’amortissement du bien)
Taxe foncière	Oui, 100 %
Charges de copropriété non récupérables	Oui, 100 %
Charges récupérées sur le locataire	Non (elles ne sont ni en recette ni en charge)
Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)	Oui, 100 %
Frais de gestion (agence)	Oui, 100 %
Petits travaux d’entretien et de réparation	Oui, 100 % (déductibles en charges)
Gros travaux d’amélioration	Non en charge — à amortir sur 10 à 25 ans
Frais comptables ou logiciel LMNP	Oui, 100 %
CFE	Oui, 100 %
Frais bancaires liés au compte locatif	Oui, 100 %
Frais de notaire à l’achat	Au choix : en charge l’année 1 OU amortis sur la durée du bien

Cas particulier : les frais de notaire à l’achat

Vous avez deux options pour traiter vos frais de notaire (ainsi que les frais d’agence d’achat si vous en avez payé) :

Option 1 : Charge directe l’année de l’achat. Vous déduisez tout sur la première année. Avantage : impact fiscal immédiat. Inconvénient : crée potentiellement du déficit que vous n’utiliserez peut-être jamais.

Option 2 : Amortissement sur la durée du bien. Vous étalez les frais sur 25-30 ans comme le bien. Avantage : optimisation lissée. Inconvénient : impact plus faible chaque année.

Pour un primo-bailleur avec un seul bien, l’Option 1 (charge directe) est souvent plus simple et plus rentable. À vérifier avec votre cas chiffré.

Cas particulier : travaux d’entretien VS travaux d’amélioration

La distinction est cruciale et c’est souvent là qu’on se trompe :

• Travaux d’entretien et de réparation (repeindre un mur, remplacer un robinet cassé, refaire un joint, etc.) : déductibles en charges 100 % l’année où ils ont été payés.
• Travaux d’amélioration ou de construction (refaire toute une cuisine, ajouter une cloison, installer une climatisation, remplacer toutes les fenêtres) : non déductibles en charges. Ils doivent être amortis sur leur durée d’usage (10 à 25 ans).

En cas de doute, posez-vous la question : est-ce que ces travaux changent la consistance, l’usage ou la valeur du bien ? Si oui, c’est de l’amélioration et il faut amortir. Sinon, c’est de l’entretien et c’est une charge.

Étape 5 : Calculer vos amortissements

C’est l’étape la plus technique mais aussi la plus puissante. L’amortissement permet de réduire votre résultat imposable sans qu’aucun euro ne sorte de votre poche.

Le principe en deux phrases

Un bien immobilier s’use comptablement sur le temps. Chaque année, vous déduisez une fraction de sa valeur comme s’il perdait de la valeur d’usage. Cette fraction est appelée « dotation aux amortissements ».

Les 3 choses à amortir

• Le bien immobilier lui-même (hors terrain)
• Les travaux d’amélioration faits sur le bien
• Le mobilier (meubles, électroménager, vaisselle)

Important : le terrain n’est PAS amortissable, parce qu’il ne s’use pas. Il faut donc l’isoler du prix d’achat.

Comment isoler la valeur du terrain

Trois méthodes acceptées par l’administration fiscale :

• Le ratio fourni par votre notaire dans l’acte authentique (rare mais idéal).
• Une estimation par comparaison avec des terrains nus vendus dans le même secteur.
• Un ratio forfaitaire généralement compris entre 10 % (province) et 20 % (grandes villes, Paris). C’est la méthode la plus utilisée par défaut.

Pour un appartement à Paris ou en zone tendue, retenez 15 à 20 % de la valeur d’achat pour le terrain. Pour la province ou les zones rurales, 10 à 15 %.

La décomposition par composants

Le reste du prix (hors terrain) ne s’amortit pas en un seul bloc. Il faut le décomposer en plusieurs éléments qui ont chacun leur durée d’usage. Cette pratique s’appelle « amortissement par composants » et c’est ce qu’exige le Plan Comptable Général.

Composant	Durée	% du prix du bien (indicatif)
Terrain (NON amortissable)	—	10 à 20 % du prix d’achat
Gros œuvre / structure	25 à 30 ans	40 à 50 %
Façade, étanchéité, toiture	20 à 25 ans	10 à 15 %
Installations (élec, plomb, chauffage)	15 à 20 ans	10 à 15 %
Agencements (cuisine, salle de bain)	10 à 15 ans	5 à 10 %
Mobilier	5 à 10 ans	Valeur des meubles achetés

Exemple complet de calcul

Prenons un appartement acheté 200 000 €, en zone tendue, avec 8 000 € de mobilier neuf.

• Prix d’achat total : 200 000 €
• Terrain (15 %) : 30 000 € → non amortissable
• Valeur amortissable du bien : 170 000 €

Décomposition du bien (170 000 €) :

• Gros œuvre (50 %) : 85 000 € → amorti sur 30 ans → 2 833 €/an
• Façade / toiture (10 %) : 17 000 € → amorti sur 25 ans → 680 €/an
• Installations (15 %) : 25 500 € → amorti sur 20 ans → 1 275 €/an
• Agencements (10 %) : 17 000 € → amorti sur 15 ans → 1 133 €/an
• Autres (15 %) : 25 500 € → amorti sur 20 ans → 1 275 €/an

Total amortissement du bien : 7 196 €/an

Mobilier (8 000 €) :

• Amorti sur 7 ans (durée moyenne acceptée) → 1 143 €/an

Amortissement total annuel : 7 196 + 1 143 = 8 339 €/an

Attention au prorata la première année : si vous avez commencé à louer en juillet, vous ne pouvez amortir que 6 mois (8 339 × 6/12 ≈ 4 170 €). C’est la date de mise en location, pas la date d’achat, qui compte.

Étape 6 : Calculer votre résultat imposable

Maintenant que vous avez vos charges et vos amortissements, vous pouvez calculer votre résultat fiscal.

Le calcul en 3 lignes

Reprenons des chiffres concrets :

• Loyers encaissés sur l’année : 12 000 €
• Charges déductibles (intérêts, taxe foncière, charges copro, PNO, etc.) : 5 000 €
• Amortissements calculés : 8 339 €

Calcul :

• Résultat avant amortissement : 12 000 – 5 000 = 7 000 €
• Amortissement déductible cette année : 7 000 € (plafonné au résultat positif)
• Résultat fiscal : 0 €
• Amortissement reporté en stock : 8 339 – 7 000 = 1 339 € (utilisable sans limite de durée les années suivantes)

Résultat à reporter sur votre déclaration : 0 €.

À retenir : l’amortissement ne peut PAS créer de déficit fiscal en LMNP non professionnel (article 39 C du CGI). S’il dépasse le résultat positif, l’excédent est mis en stock et reporté sans limite. C’est l’erreur la plus fréquente : beaucoup pensent à tort que l’amortissement peut générer un déficit.

Si en revanche vos charges (hors amortissement) sont supérieures à vos loyers, là vous créez un vrai déficit fiscal BIC, reportable 10 ans sur des revenus BIC non professionnels de même nature.

Étape 7 : Remplir vos formulaires fiscaux

Une fois les calculs faits, place aux formulaires. Voici les principaux à connaître.

La liasse fiscale 2031 et ses annexes

La liasse fiscale est le document professionnel qui détaille votre activité. Elle est composée de plusieurs formulaires :

• Formulaire 2031 : déclaration principale, synthèse des résultats.
• Annexe 2033-A : bilan simplifié (actif et passif).
• Annexe 2033-B : compte de résultat simplifié.
• Annexe 2033-C : immobilisations et amortissements (très important pour vous).
• Annexe 2033-D : stock d’amortissements différés et déficits reportables.
• Annexe 2033-E à G : détails complémentaires, généralement vides pour un primo-bailleur.

Cette liasse doit être télétransmise au format EDI-TDFC. Vous ne pouvez pas la remplir directement sur impots.gouv.fr en mode « déclaration en ligne » comme un particulier classique. C’est le vrai obstacle technique pour quelqu’un qui veut faire ça seul, on en reparle plus loin.

Le formulaire 2042-C-PRO

Sur votre déclaration de revenus personnelle (la 2042 classique), vous devez ajouter le formulaire 2042-C-PRO qui reprend les revenus de votre activité LMNP. Vous y reportez le résultat fiscal calculé précédemment.

Les cases à remplir (location meublée non professionnelle, régime réel) :

• Case 5NA (ou 5OA pour le conjoint) : revenus du foyer fiscal au titre du LMNP au régime réel.
• Case 5NY : déficit constaté sur l’exercice (le cas échéant).
• Cases 5GA à 5GJ : déficits antérieurs reportables (les 10 années précédentes).

C’est cette déclaration 2042-C-PRO qui détermine vraiment votre impôt. La liasse 2031 sert à justifier les chiffres, mais l’impôt se calcule à partir des cases du 2042-C-PRO.

Étape 8 : Le FEC et la télétransmission

Voilà le point qui complique vraiment les choses pour un bailleur seul, et c’est important de le savoir avant de se lancer.

Qu’est-ce que le FEC

Le FEC (Fichier des Écritures Comptables) est un fichier informatique au format précis (18 colonnes) qui détaille TOUTES vos écritures comptables sur l’exercice. C’est obligatoire pour toute entreprise au régime réel, y compris vous en tant que LMNP.

Le FEC est exigé en cas de contrôle fiscal. Vous devez pouvoir le produire à tout moment, et il doit respecter strictement le format DGFiP (Arrêté du 29 juillet 2013).

La télétransmission EDI-TDFC

Votre liasse fiscale 2031 doit être transmise à l’administration au format EDI-TDFC. Concrètement, ce n’est pas un formulaire que vous remplissez sur impots.gouv.fr, c’est un fichier informatique structuré qui est envoyé par un partenaire EDI agréé.

Pour un particulier qui veut faire ça vraiment seul, c’est techniquement très difficile : il faut soit passer par un partenaire EDI (qui facture la prestation), soit utiliser un logiciel LMNP qui s’en occupe pour vous, soit faire appel à un expert-comptable.

C’est précisément à cette étape que la plupart des bailleurs renoncent à faire seuls et basculent sur un logiciel ou un comptable. Faire la liasse en papier est théoriquement possible mais l’administration ne l’accepte que dans des cas très exceptionnels.

Étape 9 : Conserver vos justificatifs pendant 10 ans

Une fois la déclaration faite, le travail n’est pas terminé. Vous devez conserver tous les justificatifs pendant 10 ans :

• Toutes les factures payées (travaux, mobilier, charges, etc.)
• Tous les relevés de loyers
• Le bail et ses avenants
• Les attestations bancaires d’intérêts
• Les bordereaux de syndic
• Les copies de vos déclarations passées et de leurs annexes

En cas de contrôle fiscal, vous devez pouvoir prouver chaque ligne de votre déclaration. Et 10 ans, c’est long : retrouver une facture de 2026 en 2036 demande une vraie organisation. Avoir un système clair qui associe chaque dépense à son justificatif est crucial. Excel seul ne suffit généralement pas : c’est le calcul qui est tracé, pas la preuve.

Les erreurs classiques à éviter

Confondre amortissement et déficit

L’amortissement ne crée pas de déficit fiscal. Si vos calculs montrent un résultat négatif uniquement à cause de l’amortissement, c’est faux. Reprenez le calcul avec le plafonnement.

Oublier d’isoler la valeur du terrain

Beaucoup amortissent 100 % de leur prix d’achat. Le terrain n’est pas amortissable, c’est un point souvent vérifié en cas de contrôle. Isolez systématiquement 10 à 20 % pour le terrain.

Confondre travaux d’entretien et d’amélioration

Des gros travaux passés en charges sur une année peuvent être requalifiés en immobilisations par l’administration. Si c’est plus que de l’entretien courant, il faut amortir.

Oublier la CFE

La Cotisation Foncière des Entreprises est due dès lors que vous exercez une activité de location meublée habituelle. Vous recevez un courrier surprise du SIE souvent quelques mois après votre déclaration d’activité. Vous êtes généralement exonéré la première année, puis redevable les années suivantes.

Ne pas déclarer son activité à l’INPI

L’oubli classique. Sans SIRET, vous ne pouvez pas valablement opter pour le régime réel ni télétransmettre votre liasse. Régularisez le plus tôt possible si c’est votre cas.

Faire sa déclaration au dernier moment

La liasse 2031 doit être télétransmise généralement avant début mai (date limite officielle annoncée chaque année). La 2042-C-PRO suit le calendrier de la déclaration de revenus classique. Anticipez : préparer la première déclaration demande au moins 15 à 30 heures de travail si vous partez de zéro.

Récapitulatif : votre check-list complète

• Déclarer votre activité sur formalites.entreprises.gouv.fr et obtenir un SIRET.
• Opter pour le régime réel par lettre au SIE, avant le 1er février.
• Rassembler tous vos justificatifs (achat, financement, travaux, mobilier, loyers, charges).
• Calculer vos charges déductibles de l’année.
• Isoler la valeur du terrain dans le prix d’achat.
• Calculer vos amortissements par composants (bien, travaux, mobilier).
• Appliquer le plafonnement de l’amortissement au résultat positif.
• Remplir la liasse 2031 et ses annexes 2033.
• Reporter le résultat sur la 2042-C-PRO (cases 5NA / 5NY / 5GA à 5GJ).
• Générer un FEC conforme et télétransmettre via EDI-TDFC.
• Archiver tous vos justificatifs pour 10 ans.
• Payer la CFE quand elle arrive (souvent en décembre).

Manuellement ou avec un outil ?

Toutes les étapes ci-dessus sont faisables manuellement. Mais soyons honnête : sans expérience comptable, c’est long, c’est anxiogène, et c’est risqué. Comptez 15 à 40 heures de travail pour votre première année, et il faut maîtriser plusieurs notions techniques.

Les trois options possibles pour faire votre déclaration LMNP au régime réel :

Expert-comptable : tranquillité totale, mais 300 à 700 € par an. Pour un primo-bailleur avec un seul bien, l’écart fiscal ne le justifie pas toujours.

Logiciel LMNP dédié : compromis entre coût et autonomie. Il automatise les calculs (amortissement, plafonnement, etc.) et génère directement la liasse 2031, le FEC, et la télétransmission EDI-TDFC dans certain cas. Compter entre 100 et 350 € par an selon les acteurs.

100 % manuel (Excel) : techniquement possible mais on bute presque toujours sur la télétransmission EDI-TDFC qui demande un partenaire agréé. Et la traçabilité des justificatifs sur 10 ans est difficile à gérer proprement sur Excel.

Notre solution

Si vous voulez faire votre déclaration LMNP sans expert-comptable mais sans non plus passer 40 heures sur Excel, c’est exactement pour cette raison que j’ai construit cet outil.

Concrètement, l’outil prend en charge :

• Le calcul automatique de tous vos amortissements (avec décomposition par composants).
• L’application correcte du plafonnement de l’article 39 C.
• La génération de votre FEC au format DGFiP.
• La production de votre liasse 2031 et de toutes ses annexes.
• La télétransmission EDI-TDFC à l’administration fiscale.
• Le coffre-fort numérique pour conserver tous vos justificatifs pendant 10 ans, chaque preuve étant rattachée à la ligne comptable correspondante.

Le tout pour un prix volontairement accessible aux primo-bailleurs, parce que c’est précisément le profil pour lequel l’outil a été pensé.

En résumé

Faire sa première déclaration LMNP au régime réel sans expert-comptable est tout à fait possible, à condition de respecter les étapes et de comprendre les mécaniques clés (amortissement, plafonnement, charges déductibles).

Le vrai obstacle technique pour les bailleurs autonomes reste la télétransmission EDI-TDFC, qui rend quasi indispensable un outil dédié ou un partenaire spécialisé. Avec ça en main, la déclaration devient gérable même pour quelqu’un qui n’a aucune formation comptable.

Sources officielles

• Service-public.fr fiche « Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée »
• impots.gouv.fr rubrique Professionnel > Location meublée
• formalites.entreprises.gouv.fr (Guichet Unique INPI pour la déclaration d’activité)
• Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) – section BIC location meublée
• Articles 50-0, 39 C et 39 C II 2° du Code Général des Impôts

Questions fréquentes sur la première déclaration

Mon bien n’a pas été loué toute l’année — comment déclarer ?

Vous déclarez uniquement les loyers réellement encaissés. Les amortissements continuent de courir au prorata des mois où le bien était disponible à la location (proratisation en mois entiers — article 322-1 du Plan Comptable Général). Exemple : bien mis en location le 1er

juillet, vous comptez 6/12 d’annuité d’amortissement la première année.

J’ai plusieurs biens en LMNP : une déclaration par bien ou une seule ?

Une seule déclaration globale. Aux yeux du fisc, vous êtes un seul contribuable LMNP avec une seule activité, peu importe le nombre de biens. Vous additionnez les loyers et les charges de tous vos biens sur la même liasse 2031, puis reportez le résultat unique sur la

2042-C-PRO. Important : le plafonnement de l’amortissement s’applique en revanche bien par bien (article 39 C du CGI).

J’ai oublié de déclarer une année passée — que faire ?

Vous pouvez faire une déclaration rectificative via votre espace pro sur impots.gouv.fr (rubrique « Mes documents > Corriger »). Si vous régularisez spontanément avant tout contrôle, les pénalités sont limitées à 0,2 % d’intérêts de retard par mois. Mieux vaut régulariser que

d’attendre — la prescription est de 3 ans (6 ans en cas de fraude).

Comment déposer ma liasse 2031 sans logiciel comptable ?

Vous avez 3 options : (1) saisir directement les chiffres dans le formulaire 2031 en ligne sur votre espace pro impots.gouv.fr — c’est le mode EFI, ouvert aux LMNP non professionnels ; (2) utiliser un outil comme LMNP Malin qui calcule chaque case et vous fournit les valeurs prêtes à copier-coller dans la 2031 et la 2042-C-PRO ; (3) passer par un expert-comptable qui télétransmet via EDI-TDFC. La télétransmission EDI obligatoire vise surtout les entreprises commerciales classiques — en pratique le mode EFI est accepté pour les LMNP.

Que dois-je absolument conserver en cas de contrôle fiscal ?

Pendant 10 ans : factures d’achat du bien et des meubles, attestation d’intérêts bancaire annuelle, baux signés, quittances de loyer, avis de taxe foncière et CFE, factures de travaux, relevés bancaires du compte dédié à l’activité, copies des liasses 2031/2033/2042

déposées, et le FEC. En cas de contrôle, c’est le FEC que l’administration demande en premier — c’est la pièce centrale.

Loyers impayés : comment les déclarer ?

Au régime réel, vous déclarez les loyers réellement encaissés, pas ceux dus. Donc un loyer impayé n’apparaît PAS dans vos recettes. Si plus tard le locataire vous règle l’arriéré, vous le déclarez l’année du paiement. Vous pouvez aussi déduire les frais de recouvrement

(huissier, avocat) en charges l’année où ils sont payés.

Frais de notaire et d’agence : faut-il les déduire ou les immobiliser ?

Au choix, mais le plus avantageux est presque toujours de les immobiliser (les ajouter à la base amortissable du bâtiment). Vous récupérez alors 80 % du montant en amortissement étalé sur la durée du bien (option de l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, confirmée

par le BOFiP BOI-BIC-CHG-40-30). Les déduire en charges la première année est rarement intéressant — vous « perdez » cette charge dès que votre résultat dépasse zéro.

L’amortissement déduit chaque année est-il vraiment « perdu » à la revente ?

Depuis la loi de finances 2025 (article 84), oui : la totalité des amortissements pratiqués sera réintégrée dans le prix de revient pour calculer la plus-value imposable à la revente. Concrètement, un bien acheté 200 000 € amorti à hauteur de 50 000 € sera taxé comme si

vous l’aviez acheté 150 000 €. Cette réforme s’applique aux ventes intervenues depuis le 15 février 2025. Le régime réel reste néanmoins gagnant tant que vous ne vendez pas trop vite.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une situation particulière, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert-comptable ou de votre Service des Impôts des Entreprises.