Plus-value LMNP 2026 : la réforme qui change tout (avec exemple chiffré)

Beaucoup de bailleurs en meublé au régime réel ont entendu parler de la « réforme de la plus-value LMNP » et certains envisagent même de vendre dans la précipitation. Avant toute décision, cinq minutes suffisent pour comprendre exactement ce qui change et, surtout, ce qui ne change pas.

La réforme n’est pas la fin du LMNP. En revanche, si une revente est envisagée, l’impôt sur la plus-value peut effectivement augmenter de façon significative. Cet article décortique le mécanisme : ce qui change concrètement, qui est touché, comment se calcule la nouvelle plus-value (avec un exemple complet incluant la surtaxe), et comment limiter l’impact.

Information clé à retenir. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente. La réponse ministérielle Mette (question écrite n° 10097, JO AN du 24 mars 2026) a confirmé que cette règle s’applique aussi aux amortissements pratiqués avant 2025. Les bailleurs qui ont toujours été au micro-BIC ne sont pas concernés, puisqu’aucun amortissement n’y est déduit.

1. Ce qui change concrètement (en une phrase)

Avant le 15 février 2025, la plus-value d’un bailleur LMNP se calculait comme pour n’importe quel particulier : prix de vente moins prix d’acquisition, avec abattements pour durée de détention. Les amortissements pratiqués pendant la location n’entraient pas dans l’équation.

Depuis le 15 février 2025, la nouvelle formule est : Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d’acquisition − Amortissements déduits du bâti). Plus le bailleur a amorti, plus la plus-value imposable est élevée.

Le cadre légal. Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, qui a inséré un nouveau III à l’article 150 VB du Code général des impôts. À la date de publication de cet article (mai 2026), le BOFiP (instruction officielle DGFiP) n’a toujours pas été publié, mais la réforme est bien en vigueur et s’applique aux cessions intervenues à compter du 15 février 2025.

2. Pourquoi cette réforme ? La logique du législateur

L’argument est simple : avant 2025, le LMNP au régime réel offrait un double avantage que les autres dispositifs n’avaient pas.

• Pendant la location : grâce à l’amortissement, les loyers étaient peu ou pas imposés (parfois zéro euro d’impôt pendant 15 ou 20 ans).
• À la revente : le prix d’acquisition retenu était le prix historique, sans tenir compte des amortissements déjà déduits. L’amortissement était donc « gratuit ».

Le législateur a estimé que cette situation créait un déséquilibre fiscal par rapport à la location nue et par rapport au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel). La réforme aligne donc le LMNP sur le LMP, qui réintégrait déjà les amortissements depuis longtemps.

3. Qui est concerné (et qui ne l’est pas)

Vous êtes concerné si…

• Vous êtes au régime réel et louez en meublé non professionnel (LMNP).
• Vous vendez votre bien à compter du 15 février 2025.
• Vous avez pratiqué des amortissements, y compris avant 2025 (rétroactivité confirmée par la réponse ministérielle Mette du 24 mars 2026).

Vous n’êtes PAS concerné si…

• Vous avez toujours été au micro-BIC : aucun amortissement n’a été déduit, donc rien à réintégrer. Attention : si vous avez été au régime réel auparavant, les amortissements alors déduits restent réintégrables (voir Q2 de la FAQ).
• Vous louez en résidence services (étudiante, séniors, EHPAD) avec bail commercial relevant de l’article 261 D, 4° du CGI : l’article 84 de la LF 2025 prévoit une exclusion expresse pour ces logements, sous conditions.
• Vous êtes LMP : vous étiez déjà soumis au régime des plus-values professionnelles (court terme / long terme), distinct de la plus-value des particuliers.
• Vous transmettez le bien à titre gratuit (donation, succession) au lieu de le vendre : la réintégration ne s’applique qu’aux cessions à titre onéreux.

Si l’hésitation entre micro-BIC et régime réel se pose toujours, ce nouvel élément change le calcul global. Le sujet est détaillé dans l’article dédié régime réel vs micro-BIC.

4. Ce qui est réintégré (et ce qui ne l’est pas)

Tous les amortissements ne se valent pas face à la réforme. Voici la distinction clé à comprendre :

Type d’amortissement	Réintégré dans la plus-value ?
Amortissements du bâti (gros œuvre, toiture, façades, installations techniques, agencements)	OUI
Frais d’acquisition (notaire, agence) intégrés au prix d’acquisition et amortis	OUI (s’ils ont été amortis ; non s’ils ont été passés en charges l’année de l’achat)
Amortissements du mobilier (canapé, lit, électroménager…)	NON — le mobilier ne fait pas partie du prix d’acquisition du bien immobilier au sens de l’article 150 VB du CGI
Amortissements différés (ARD) : jamais déduits car bloqués par le plafonnement de l’article 39 C, II du CGI	NON — seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés
Amortissements pratiqués avant le 15 février 2025	OUI — application confirmée par la réponse ministérielle Mette du 24 mars 2026

Le détail qui change tout : les ARD. Les amortissements réputés différés (ARD) sont ceux qui n’ont pas pu être déduits sur les exercices où le résultat était déjà négatif (à cause des intérêts d’emprunt notamment) — voir article 39 C, II du CGI. Ces ARD restent stockés et ne sont jamais réintégrés à la plus-value, puisque seuls les amortissements effectivement déduits sont concernés. Structurer ses amortissements pour maximiser les ARD au début de la location protège donc partiellement de la réforme.

5. Exemple chiffré complet : appartement à 200 000 € revendu à 280 000 €

Pour bien mesurer l’impact, prenons un cas concret et déroulons le calcul avant/après réforme, surtaxe comprise.

Les données du cas

• Achat en 2015 : 200 000 € + 16 000 € de frais de notaire amortis = 216 000 € de prix d’acquisition.
• Mobilier acheté à l’époque : 8 000 €.
• Revente en mai 2026 : 280 000 €.
• Durée de détention : 11 ans.
• Amortissements totaux du bâti effectivement déduits sur 11 ans : 70 000 €.
• Amortissements du mobilier déduits : 8 000 € (sur 7 ans).
• Stock d’amortissements différés (ARD) accumulés : 0 € (cas simple).

Calcul AVANT la réforme (situation au 14 février 2025)

Plus-value brute = 280 000 − 216 000 = 64 000 €.

Abattements pour durée de détention (11 ans, soit 6 années au-delà de la 5ᵉ) :

• Sur l’IR : 6 années × 6 % = 36 % d’abattement → assiette IR = 64 000 × 64 % = 40 960 €.
• Sur les prélèvements sociaux (PS) : 6 années × 1,65 % = 9,9 % → assiette PS = 64 000 × 90,1 % = 57 664 €.

Impôts dus :

• IR (19 %) : 40 960 × 19 % = 7 782 €.
• PS (17,2 %) : 57 664 × 17,2 % = 9 918 €.
• Surtaxe sur PV > 50 000 € (art. 1609 nonies G CGI) : assiette IR = 40 960 € → sous le seuil de 50 000 €, donc 0 €.

Total avant réforme : 17 700 €.

Calcul APRÈS la réforme (depuis le 15 février 2025)

Nouveau prix d’acquisition retenu = 216 000 − 70 000 (amortissements bâti réintégrés) = 146 000 €.

À noter : les 8 000 € d’amortissements du mobilier ne sont pas réintégrés.

Plus-value brute = 280 000 − 146 000 = 134 000 €.

Abattements pour durée de détention (11 ans, inchangés) :

• Sur l’IR : 36 % d’abattement → assiette IR = 134 000 × 64 % = 85 760 €.
• Sur les PS : 9,9 % d’abattement → assiette PS = 134 000 × 90,1 % = 120 734 €.

Impôts dus :

• IR (19 %) : 85 760 × 19 % = 16 295 €.
• PS (17,2 %) : 120 734 × 17,2 % = 20 766 €.
• Surtaxe sur PV > 50 000 € (art. 1609 nonies G CGI) : assiette IR = 85 760 € → tranche 60 001-100 000 € à 2 % → 85 760 × 2 % = 1 715 €.

Total après réforme : 38 776 €.

Le verdict chiffré. Sur ce cas précis, l’impôt à la revente passe de 17 700 € à 38 776 €, soit 21 076 € de plus. Une partie de cet écart (1 715 €) vient d’un effet collatéral souvent oublié : la réforme fait mécaniquement basculer la plus-value sous la surtaxe progressive des plus-values immobilières supérieures à 50 000 €, alors qu’avant réforme l’assiette IR restait sous ce seuil.

6. Faut-il pour autant vendre dans la panique ? Non, voici pourquoi

La tentation de vendre vite pour « limiter la casse » ignore plusieurs éléments fondamentaux.

L’avantage de l’amortissement reste massif pendant la location

Reprenons les 11 ans de l’exemple précédent. Le propriétaire a amorti 70 000 € de bâti. Avec un TMI à 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 47,2 % combinés), l’économie d’impôt cumulée sur ces amortissements pendant la location était :

• 70 000 € × 47,2 % = 33 040 € d’impôts évités pendant la location.

L’augmentation de plus-value après réforme (21 076 €) reste donc inférieure à l’économie cumulée sur les loyers (33 040 €). Le LMNP au réel demeure fiscalement gagnant net sur la durée — la réforme réduit l’avantage, elle ne l’annule pas.

Les abattements pour durée de détention restent intacts

La règle des abattements n’a pas changé. Plus la détention est longue, moins on paie :

• Exonération totale d’IR après 22 ans de détention.
• Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.

Au-delà de 22 ans de détention, l’IR sur la plus-value tombe à zéro, quels que soient les amortissements réintégrés.

Les stratégies pour limiter l’impact

• Allonger la durée de détention pour bénéficier des abattements pleins.
• Maximiser les amortissements différés (ARD) sur les premiers exercices : ils ne seront jamais réintégrés.
• Transmettre le bien à titre gratuit (donation, succession) plutôt que le vendre : la réintégration ne s’applique pas.
• Basculer en LMP avant la cession : si les recettes le permettent (recettes meublées > 23 000 €/an ET supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal, art. 155, IV-2 du CGI), des exonérations spécifiques au régime des plus-values professionnelles peuvent s’appliquer (article 151 septies du CGI pour les petites entreprises).
• Pour les biens neufs ou récents, étudier la sortie via le démembrement temporaire.

7. Les abattements pour durée de détention : le rappel utile

Les abattements restent l’outil principal pour réduire la fiscalité de la plus-value. Voici les barèmes en vigueur (art. 150 VC du CGI) :

Abattement sur l’IR

Durée de détention	Abattement annuel	Total cumulé
De 0 à 5 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	6 % par an	Jusqu’à 96 %
22ᵉ année	4 %	100 % (exonération totale)

Abattement sur les prélèvements sociaux

Durée de détention	Abattement annuel	Total cumulé
De 0 à 5 ans	0 %	0 %
De 6 à 21 ans	1,65 % par an	Jusqu’à 26,4 %
22ᵉ année	1,60 %	28 %
De 23 à 30 ans	9 % par an	100 % (exonération totale)

Bon à savoir. Une surtaxe progressive s’applique en plus, dès que la plus-value nette imposable à l’IR dépasse 50 000 € (art. 1609 nonies G du CGI). Le taux va de 2 % (60 001 à 100 000 €) jusqu’à 6 % (au-delà de 260 000 €), avec un lissage entre tranches. Cette surtaxe est maintenue après la réforme.

8. Comment suivre vos amortissements pour anticiper la revente

Pour calculer correctement la future plus-value, un suivi rigoureux et historique est indispensable :

• Amortissements déduits chaque année, composant par composant.
• Distinction entre amortissements effectivement déduits et amortissements différés (ARD).
• Séparation amortissements du bâti vs amortissements du mobilier.
• Frais d’acquisition (notaire, agence) et leur traitement (charge ou amortissement).

Tenir ce suivi manuellement sur tableur est jouable la première année. Sur 10, 15 ou 20 ans, le risque d’erreur explose. Un mauvais total d’amortissements à la revente peut coûter plusieurs milliers d’euros, dans un sens comme dans l’autre. La checklist des documents à conserver pour la déclaration LMNP donne le détail des pièces à archiver dès la première année.

LMNP Malin centralise ce suivi automatiquement : l’outil historise les amortissements année après année, distingue les ARD, et fournit à tout moment une projection de la plus-value imposable en cas de revente. Le bailleur sait en temps réel ce qu’il paierait s’il vendait maintenant. Pour la mécanique de la déclaration 2031 et de l’amortissement par composants, voir le guide complet de la première déclaration LMNP au régime réel.

Conclusion : ce qu’il faut retenir en 5 points

• La réforme du 14 février 2025 (article 84 LF 2025) réintègre les amortissements du bâti dans le calcul de la plus-value LMNP à la revente.
• Elle s’applique à toutes les cessions depuis le 15 février 2025, y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date (rétroactivité confirmée par la réponse Mette du 24 mars 2026).
• Le mobilier et les amortissements différés (ARD) ne sont pas réintégrés.
• Le LMNP au régime réel reste fiscalement gagnant net sur la durée, surtaxe comprise.
• Les abattements pour durée de détention restent intacts : 22 ans pour l’exonération d’IR, 30 ans pour les PS.

La réforme change le calcul mais ne tue pas le LMNP. Ce qui change vraiment : il devient indispensable d’avoir un suivi clair et historisé des amortissements pour piloter l’investissement et anticiper l’impact d’une revente.

Sources officielles

• Article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (Légifrance).
• Article 150 VB du Code général des impôts (Légifrance) — prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, version consolidée intégrant le III nouveau.
• Article 150 VC du Code général des impôts — abattements pour durée de détention.
• Article 1609 nonies G du CGI — surtaxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €.
• Formulaire 2048-IMM et notice 2025 (impots.gouv.fr) — déclaration de plus-value immobilière, ligne 25 pour la réintégration des amortissements LMNP.
• Réponse ministérielle Mette, question écrite n° 10097, JO AN 24 mars 2026 — confirmation de la rétroactivité.

Questions fréquentes sur la réforme de la plus-value LMNP

J’ai acheté en 2018 et amorti depuis. Suis-je rétroactivement concerné ?

Oui. La réponse ministérielle Mette du 24 mars 2026 a confirmé que les amortissements pratiqués avant le 15 février 2025 sont également réintégrés en cas de vente à compter de cette date. Aucune protection « droits acquis » n’est prévue.

Si je passe au micro-BIC maintenant, suis-je protégé ?

Partiellement. Le micro-BIC ne fait plus pratiquer de nouveaux amortissements, mais les amortissements déjà déduits sous le régime réel avant le changement restent réintégrables à la cession. Le passage au micro-BIC fige le stock à réintégrer, il ne l’efface pas.

Et si je donne le bien à mon enfant au lieu de le vendre ?

La donation n’est pas une cession à titre onéreux : la réintégration des amortissements ne s’applique pas. Pour la fiscalité future, le donataire repart sur une nouvelle base de plus-value (valeur retenue pour les droits de donation) et sur une nouvelle base d’amortissement. C’est l’une des stratégies à étudier sérieusement avec un conseil.

Mes amortissements du mobilier sont-ils vraiment exclus ?

Oui, selon la notice 2048-IMM mise à jour en mars 2025 : le mobilier ne fait pas partie du « prix d’acquisition du bien immobilier » au sens de l’article 150 VB du CGI. Attention toutefois : si certains équipements ont été intégrés au bâti (cuisine équipée capitalisée par exemple), ils peuvent être réintégrés.

Le BOFiP n’est toujours pas publié, la règle est-elle applicable ?

Oui. La loi est entrée en vigueur le 15 février 2025 indépendamment du BOFiP. L’instruction officielle servira à préciser les modalités, sans suspendre la règle. En cas de doute, l’interprétation prudente s’impose : tout amortissement effectivement déduit du bâti est réintégrable.

La SCI à l’IS permet-elle d’échapper à la réforme ?

La SCI à l’IS relève d’un régime différent (plus-values professionnelles, taxation à 25 % + fiscalité des dividendes en cas de distribution). La fiscalité globale est généralement plus lourde sur la cession qu’en LMNP au régime des particuliers, même après réforme. Ce n’est généralement pas un bon arbitrage pour éviter la réintégration.

Comment distinguer LMNP et LMP en 2026 ?

Le statut LMP est atteint lorsque les deux conditions cumulatives sont remplies (art. 155, IV-2 du CGI) : recettes locatives meublées du foyer fiscal supérieures à 23 000 €/an ET supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (BIC autres, BNC, salaires, gérance…). Tant que l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le statut LMNP est maintenu.