Mobilier obligatoire en location meublée : liste 2026
Mobilier obligatoire en location meublée : vérifiez les 11 équipements exigés, l’inventaire du bail et les risques en cas d’élément manquant en 2026.
Un logement loué meublé comme résidence principale doit contenir un équipement minimal permettant au locataire d’y dormir, de manger et de vivre normalement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, toujours applicable en 2026, fixe une liste de 11 catégories de mobilier.
Cette liste ne remplace ni les critères de décence du logement ni l’inventaire annexé au bail. Un équipement absent ou inutilisable peut conduire le locataire à contester le caractère meublé de la location. Voici les éléments à vérifier avant la remise des clés.
Que prévoit la loi pour une location meublée ?
L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier suffisant, en nombre et en qualité, pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.
Le décret n° 2015-981 précise le minimum applicable aux baux d’habitation meublée constituant la résidence principale du locataire, y compris le bail mobilité. Il est entré en vigueur le 1er septembre 2015. La location touristique relève de règles contractuelles et, le cas échéant, de critères de classement distincts.
La liste des 11 équipements obligatoires
- Une literie comprenant une couette ou une couverture.
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher : volets, stores ou rideaux occultants.
- Des plaques de cuisson.
- Un four ou un four à micro-ondes.
- Un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant une température inférieure ou égale à −6 °C.
- La vaisselle nécessaire à la prise des repas.
- Des ustensiles de cuisine.
- Une table et des sièges.
- Des étagères de rangement.
- Des luminaires.
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Le nombre d’assiettes, de couverts, de verres et de sièges doit être cohérent avec la capacité d’accueil du logement. Le décret exige également que chaque pièce soit équipée conformément à sa destination : une chambre annoncée comme telle ne doit pas rester vide.
Quels équipements prévoir dans chaque pièce ?
| Pièce | Équipements à contrôler |
|---|---|
| Chambre | Couchage complet, couette ou couverture, occultation des fenêtres, luminaire et rangement |
| Cuisine | Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, froid conforme, vaisselle et ustensiles |
| Séjour | Table, sièges, luminaires et rangements adaptés |
| Studio | L’ensemble de la liste, organisé dans la pièce principale et les espaces disponibles |
| Entretien | Balai et serpillière pour un sol dur, aspirateur si les caractéristiques du logement l’exigent |
Cette répartition est pratique, mais elle ne modifie pas la liste légale. Le contrôle porte sur l’ensemble du logement et sur l’usage réel de chaque pièce.
Quels meubles ne sont pas obligatoires ?
Le lave-linge, le lave-vaisselle, la télévision, la box internet, le canapé, les draps et les serviettes ne figurent pas dans la liste minimale. Ils peuvent néanmoins améliorer le confort et l’attractivité du logement selon le marché local et la durée de location visée.
Le fait qu’un équipement soit facultatif ne dispense pas le bailleur de l’entretenir lorsqu’il est mentionné dans le bail ou l’inventaire. Un appareil fourni doit correspondre à la description contractuelle et pouvoir être utilisé normalement.
L’inventaire du mobilier est-il obligatoire ?
Oui. L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose un inventaire et un état détaillé du mobilier lors de la remise puis de la restitution des clés. Ces documents sont établis contradictoirement, signés par les parties et joints au contrat de location.
L’inventaire doit identifier chaque équipement et préciser son état : neuf, bon état, état d’usage ou détérioré. Des photographies datées peuvent compléter le document. Elles ne remplacent cependant ni la signature des parties ni la description écrite.
En cas de meuble manquant ou dégradé à la sortie, une retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée et tenir compte de la vétusté. L’inventaire d’entrée et celui de sortie permettent de distinguer une dégradation imputable au locataire de l’usure normale.
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Que risque le bailleur si un équipement manque ?
En cas de désaccord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge peut requalifier le bail meublé en bail de logement vide si l’équipement est insuffisant. Service Public rappelle expressément ce risque de requalification.
- la durée minimale du bail peut passer d’un an à trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ;
- le congé donné par le propriétaire est alors soumis à un préavis minimal de six mois au lieu de trois mois ;
- le dépôt de garantie maximal correspond à un mois de loyer hors charges au lieu de deux ;
- la qualification fiscale des loyers peut être examinée selon les conditions réelles de location.
La requalification et ses conséquences ne sont pas automatiques à la première panne. Cependant, le bailleur doit remplacer ou réparer rapidement un équipement obligatoire devenu inutilisable. Le guide LMNP : définition et fonctionnement explique les critères fiscaux à distinguer des règles civiles du bail.
Le mobilier est-il déductible ou amortissable ?
Au micro-BIC, les dépenses de mobilier ne sont pas déduites séparément : elles sont réputées couvertes par l’abattement forfaitaire. Au régime réel, le traitement dépend de la nature de l’achat, de sa valeur et du fait qu’il constitue une charge ou une immobilisation.
Le BOFiP prévoit une tolérance pour certains biens de faible valeur n’excédant pas 500 € HT. Cette tolérance n’autorise pas à passer automatiquement chaque meuble en charge : le prix global d’un ensemble cohérent doit être considéré et l’équipement initial ou le renouvellement complet du mobilier ne bénéficie pas systématiquement de cette simplification.
Lorsqu’un bien est immobilisé, son coût est réparti sur sa durée probable d’utilisation. Une durée de cinq à dix ans peut être rencontrée pour certains meubles ou appareils, mais elle doit rester cohérente avec le bien concerné et les méthodes comptables retenues. Les guides sur les charges déductibles au réel et le calcul de l’amortissement LMNP détaillent ces principes.
La checklist avant l’arrivée du locataire
- Vérifier les 11 catégories d’équipements dans tout le logement.
- Tester les plaques, le four, le réfrigérateur, les luminaires et les autres appareils fournis.
- Adapter la quantité de vaisselle et de sièges au nombre d’occupants prévu.
- Remplacer ou réparer les équipements obligatoires inutilisables.
- Mettre à jour l’inventaire et le faire signer lors de la remise des clés.
- Conserver les factures, preuves de paiement et photographies utiles.
La checklist des documents pour une première déclaration LMNP complète cette préparation pour les bailleurs soumis au régime réel.
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Questions fréquentes sur le mobilier d'une location meublée
Combien d’équipements sont obligatoires dans une location meublée ?
Le décret n° 2015-981 énumère 11 catégories d’équipements. Certaines catégories regroupent plusieurs objets, par exemple une table et des sièges ou un réfrigérateur avec un congélateur adapté.
Un lave-linge est-il obligatoire ?
Non. Le lave-linge ne figure pas dans la liste minimale du décret. S’il est indiqué dans le bail ou l’inventaire, il doit néanmoins correspondre à la description et être utilisable.
Les draps et les serviettes sont-ils obligatoires ?
Non. La literie avec une couette ou une couverture est obligatoire, mais le linge de maison n’est pas compris dans la liste minimale applicable au bail d’habitation meublée.
Peut-on installer des meubles d’occasion ?
Oui. Leur état doit permettre une utilisation normale et sûre. Il convient de décrire précisément cet état dans l’inventaire signé avec le locataire.
L’inventaire doit-il être signé ?
Oui. L’inventaire et l’état détaillé du mobilier sont établis contradictoirement lors de la remise et de la restitution des clés, signés par les parties et joints au contrat.
La liste des 11 équipements s’applique-t-elle à une location saisonnière ?
Le décret vise les logements meublés constituant la résidence principale du locataire, y compris le bail mobilité. Un meublé de tourisme relève d’autres règles contractuelles et éventuellement des critères liés à son classement.
Un meuble acheté moins de 500 € HT est-il toujours déductible immédiatement ?
Non. La tolérance administrative comporte des conditions. Il faut notamment apprécier les ensembles de biens et distinguer le renouvellement courant de l’équipement initial ou du renouvellement complet du mobilier.
