Charges déductibles en LMNP : la liste complète au régime réel (2026)
Charges déductibles en LMNP au régime réel en 2026 : intérêts, travaux, assurances, frais, amortissements et justificatifs, avec un exemple chiffré clair.
En bref : au régime réel, une charge LMNP peut réduire le résultat imposable si elle est engagée dans l’intérêt direct de la location meublée, réellement supportée, justifiée et rattachée au bon exercice. Un achat durable n’est toutefois pas toujours une charge immédiate : il peut devoir être immobilisé puis amorti.
Les intérêts d’emprunt, certaines assurances, la taxe foncière, la CFE, les frais de gestion et de nombreux travaux peuvent ainsi être déduits sous conditions. L’amortissement du logement hors terrain et du mobilier obéit à des règles distinctes. Voici comment classer les principales dépenses en 2026 sans confondre charge, immobilisation et dépense personnelle.
Quand une dépense est-elle déductible en LMNP ?
Il n’existe pas de liste fermée propre à la location meublée. Les règles générales des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’appliquent. Pour être admise en déduction, une dépense doit :
- être engagée dans l’intérêt direct de l’activité ou relever d’une gestion normale ;
- correspondre à une charge réelle et ne pas être personnelle ;
- être appuyée par une facture, un contrat, un avis d’imposition ou un autre justificatif suffisant ;
- être comptabilisée dans l’exercice auquel elle se rattache.
La seule date de paiement ne suffit donc pas toujours à déterminer l’exercice de déduction. De même, la date déclarée lors de l’immatriculation doit correspondre à la réalité de l’activité. Des dépenses engagées avant la première entrée du locataire peuvent être prises en compte lorsqu’elles se rattachent bien à l’activité commencée et sont correctement comptabilisées. Pour sécuriser ce point, consultez aussi le guide sur l’immatriculation LMNP et la date de début d’activité.
Les principales charges déductibles au régime réel
Intérêts et frais de financement
Les intérêts d’emprunt liés au bien loué sont déductibles. Peuvent également entrer dans les charges, selon leur nature et leur traitement comptable, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie ou de caution et les honoraires de courtage. En revanche, le remboursement du capital emprunté ne constitue jamais une charge déductible.
Impôts locaux et assurances
- la taxe foncière, pour la part effectivement supportée par le bailleur ;
- la cotisation foncière des entreprises (CFE), lorsqu’elle est due ;
- l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- la garantie loyers impayés et les assurances directement liées à la location.
Une charge récupérée auprès du locataire ne doit pas être déduite une seconde fois sans comptabiliser le remboursement correspondant. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par exemple, est généralement récupérable. Pour les règles, exonérations et réductions possibles, voir le guide consacré à la CFE en LMNP en 2026.
Copropriété, énergie et services
Les charges de copropriété non récupérées sur le locataire sont en principe déductibles. Il en va de même de l’eau, de l’électricité, du gaz, d’internet ou d’autres abonnements lorsque le bailleur les supporte réellement pour le logement et qu’ils ne sont pas déjà remboursés séparément.
Gestion, comptabilité et recherche de locataire
- honoraires d’agence, de gestion ou de conciergerie ;
- honoraires comptables et outils de gestion ou de calcul fiscal ;
- frais bancaires du compte utilisé pour l’activité ;
- annonces, photographies et frais directement engagés pour mettre le bien en location ;
- déplacements justifiés pour les visites, états des lieux, travaux ou rendez-vous liés au bien.
Pour les déplacements, conservez la date, le motif, le trajet et les pièces permettant d’établir le lien avec la location. La méthode retenue doit rester cohérente et ne pas inclure de part privée.
Entretien, réparations et travaux
Les dépenses d’entretien et de réparation qui maintiennent le logement en état peuvent être déduites : intervention d’un plombier, remise en peinture ou remplacement à l’identique d’un équipement défectueux, par exemple. À l’inverse, des travaux qui créent un nouvel élément, augmentent sensiblement la valeur du bien ou prolongent sa durée d’utilisation doivent généralement être immobilisés et amortis. La qualification dépend de la nature réelle de l’opération, pas seulement de son montant.
Petit équipement : la règle des 500 € HT est-elle automatique ?
Non. Les biens durables sont en principe inscrits à l’actif puis amortis. L’administration admet toutefois la comptabilisation immédiate en charge de certains petits matériels, outillages, matériels de bureau et logiciels dont la valeur unitaire n’excède pas 500 € HT. Pour un bailleur qui ne récupère pas la TVA au taux de 20 %, cela correspond souvent à 600 € TTC.
Cette tolérance n’autorise pas à passer automatiquement en charge n’importe quel meuble de moins de 600 € TTC. Il faut tenir compte de la nature du bien et, lorsqu’un équipement forme un ensemble indissociable, de la valeur globale de cet ensemble. Le mobilier initial et les équipements durables sont donc souvent amortis, même lorsque chaque élément pris isolément paraît peu coûteux.
Ce qui doit être immobilisé et amorti
Sont notamment concernés le logement hors valeur du terrain, le mobilier et les équipements durables, ainsi que les travaux qui augmentent la valeur ou la durée d’utilisation du bien. Les durées d’amortissement doivent refléter la durée probable d’utilisation de chaque composant ; il n’existe pas un barème unique valable pour tous les logements.
L’amortissement LMNP est plafonné : il ne peut pas créer ou aggraver un déficit fiscal. Il est déductible dans la limite des loyers acquis diminués des autres charges afférentes au bien. La fraction non utilisée peut être reportée sans limite de durée, mais ce report cesse notamment lors de la vente du logement ou de l’arrêt complet de la location meublée lorsqu’aucune autre activité BIC non professionnelle ne subsiste.
Le calcul est détaillé dans les guides sur l’amortissement LMNP avec exemple chiffré et sur la méthode d’amortissement par composants.
Frais de notaire et frais d’acquisition : deux traitements possibles
Les droits de mutation, honoraires de notaire, commissions d’intermédiaire et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent être comptabilisés immédiatement en charges ou intégrés au coût d’acquisition de l’immobilisation puis amortis. Ce choix n’est pas à refaire librement pour chaque dépense : l’option comptable retenue s’applique de manière uniforme aux immobilisations concernées et est en principe irrévocable.
La date de début d’activité, l’inscription du bien à l’actif et la cohérence de la première liasse sont donc importantes. En cas d’achat récent ou de situation particulière, une validation comptable peut être prudente.
Les dépenses qui ne sont pas déductibles comme charges LMNP
- le remboursement du capital de l’emprunt ;
- la valeur du terrain, qui n’est pas amortissable ;
- les dépenses personnelles ou la part privée d’une dépense mixte ;
- les amendes et pénalités non admises fiscalement ;
- une dépense remboursée par le locataire ou l’assurance, sans prise en compte comptable du remboursement ;
- l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux calculés sur le résultat LMNP, qui ne constituent pas des charges d’exploitation de la location.
Une fraction de la CSG sur les revenus du patrimoine peut néanmoins être déductible du revenu global l’année de son paiement, selon les règles propres à la CSG. Il ne faut pas la confondre avec une charge comptable du logement.
Tableau récapitulatif
| Dépense | Traitement habituel au régime réel | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur | Charge déductible | Le capital remboursé ne se déduit pas |
| Taxe foncière et CFE | Charge déductible | Exclure la part récupérée ou remboursée |
| PNO et garantie loyers impayés | Charge déductible | Contrat directement lié à la location |
| Gestion, comptabilité, logiciel et frais bancaires | Charge déductible | Usage professionnel justifié |
| Entretien et réparation | Charge déductible | Ne pas confondre avec amélioration ou création d’un actif |
| Petit équipement éligible jusqu’à 500 € HT | Charge possible par tolérance | La règle n’est ni générale ni automatique |
| Mobilier durable, gros équipement et travaux immobilisables | Amortissement | Durée fondée sur l’utilisation probable |
| Logement hors terrain | Amortissement par composants | Ventiler correctement la valeur du terrain |
| Frais d’acquisition | Charge ou intégration au coût d’acquisition | Option uniforme et en principe irrévocable |
| Capital emprunté, terrain et dépenses personnelles | Non déductible | Aucune déduction comme charge |
Exemple chiffré au régime réel
Marc loue un T2 meublé à l’année pour 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers annuels. Ses charges comptabilisées sont les suivantes :
| Charge | Montant |
|---|---|
| Intérêts d’emprunt | 2 100 € |
| Taxe foncière restant à sa charge | 950 € |
| Charges de copropriété non récupérées | 650 € |
| Assurance PNO | 140 € |
| CFE | 300 € |
| Outil de gestion et de calcul fiscal | 119 € |
| Petits équipements admis en charge | 320 € |
| Déplacements justifiés | 180 € |
| Total | 4 759 € |
Avant amortissement, son résultat est de 9 600 € − 4 759 € = 4 841 €. Si l’amortissement comptabilisé et fiscalement admissible atteint 5 400 €, Marc peut en déduire 4 841 € pour ramener son résultat fiscal à zéro. Les 559 € non déduits sont suivis et reportés. Dans cet exemple, aucun impôt sur le revenu ni prélèvement social n’est calculé sur le résultat LMNP, puisqu’il est nul. La CFE et les autres dépenses liées au bien restent néanmoins dues.
Au micro-BIC, dans l’hypothèse d’une location meublée classique bénéficiant d’un abattement de 50 %, la base imposable serait de 4 800 €. Si cette base était entièrement taxée à une tranche marginale de 30 %, l’impôt correspondant serait de 1 440 € et les prélèvements sociaux de 18,6 % représenteraient 892,80 €, soit 2 332,80 € au total. Cette comparaison est volontairement simplifiée : l’impôt exact dépend du foyer, du barème progressif et de l’incidence ultérieure de la CSG déductible.
Des charges oubliées ?
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Revente : effet des amortissements depuis 2025
Pour les cessions réalisées depuis le 16 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière d’un LMNP est en principe diminué des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C du CGI. Cette règle peut augmenter la plus-value imposable. La loi prévoit toutefois des exceptions pour certaines résidences destinées notamment aux étudiants, aux personnes âgées ou handicapées et pour certains établissements de soins de longue durée.
Le choix entre charge immédiate et amortissement doit donc être examiné dans une vision globale. Le guide sur la plus-value LMNP en 2026 détaille le calcul et les exceptions.
Les justificatifs à conserver
- factures détaillées au nom du bailleur ou de l’activité ;
- tableaux d’amortissement et relevés d’intérêts de l’emprunt ;
- avis de taxe foncière et de CFE ;
- contrats et quittances d’assurance ;
- décomptes de copropriété distinguant les sommes récupérées sur le locataire ;
- preuve du paiement et note expliquant l’intérêt professionnel lorsque celui-ci n’est pas évident ;
- registre des déplacements avec date, motif et distance.
La check-list des documents pour une première déclaration LMNP permet de vérifier le dossier avant la clôture. LMNP Malin centralise les justificatifs et les calculs par bien, y compris pour une activité comprenant plusieurs logements.
Sources officielles
- Impots.gouv.fr — régimes d’imposition de la location meublée
- BOFiP — dépenses d’acquisition de biens de faible valeur
- BOFiP — frais d’acquisition des immobilisations
- BOFiP — régime fiscal des locations meublées
- Légifrance — article 84 de la loi de finances pour 2025
- Impots.gouv.fr — prélèvements sociaux sur les locations
Questions fréquentes
Quelle différence entre une charge et un amortissement en LMNP ?
Une charge réduit immédiatement le résultat de l’exercice lorsqu’elle respecte les conditions de déduction. Un amortissement répartit le coût d’un bien durable sur sa durée probable d’utilisation et ne peut pas créer de déficit fiscal en LMNP.
Puis-je déduire immédiatement tout meuble de moins de 600 € TTC ?
Non. Le seuil de 500 € HT correspond à une tolérance administrative limitée à certains biens de faible valeur. La nature du bien et la valeur de l’ensemble auquel il appartient doivent être examinées. Le mobilier durable peut devoir être immobilisé et amorti.
Les frais de notaire sont-ils déductibles ?
Ils peuvent être comptabilisés en charges ou intégrés au coût d’acquisition puis amortis. L’option comptable retenue s’applique uniformément aux immobilisations concernées et est en principe irrévocable.
Un déficit LMNP peut-il réduire l’impôt sur mon salaire ?
Non. Un déficit provenant d’une activité LMNP s’impute uniquement sur les bénéfices LMNP des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité reste non professionnelle.
L’amortissement peut-il créer un déficit LMNP ?
Non. Sa déduction est plafonnée au montant des loyers diminué des autres charges afférentes au bien. La fraction non utilisée est suivie séparément et peut être reportée sous conditions.
Quels justificatifs faut-il garder pour les charges LMNP ?
Conservez les factures, contrats, avis d’imposition, relevés d’intérêts, décomptes de copropriété, preuves de paiement et relevés de déplacements. Chaque pièce doit permettre d’identifier la dépense et son lien avec la location meublée.
