CFE en LMNP 2026 : qui paie vraiment, combien, et comment être exonéré

La Cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne de nombreux loueurs en meublé, y compris les particuliers ayant le statut de LMNP. Son montant dépend de la commune, de la base d’imposition et des exonérations applicables.

La première année de création est exonérée, mais une déclaration initiale reste nécessaire. Pour une activité commencée en 2025, la CFE 2026 correspond généralement à la première année d’imposition, avec une base réduite de moitié. Voici les règles à connaître pour éviter une mauvaise déclaration ou un paiement inutile.

À retenir pour 2026 Une activité créée en 2025 n’est pas soumise à la CFE au titre de 2025. La CFE 2026 peut en revanche être due, avec la réduction de base prévue pour la première année d’imposition. L’avis et le paiement se gèrent depuis l’espace professionnel sur impots.gouv.fr.

1. La CFE en LMNP : de quoi s’agit-il ?

La CFE est un impôt local dû par les personnes qui exercent habituellement une activité professionnelle non salariée. Pour la CFE, les locations d’immeubles meublés sont considérées comme des activités professionnelles, même lorsque les revenus relèvent du statut de loueur en meublé non professionnel.

La CFE ne remplace pas la taxe foncière. La taxe foncière est liée à la propriété du bien, tandis que la CFE est liée à l’activité exercée. Les deux impositions peuvent donc coexister.

La règle générale figure à l’article 1447 du CGI. Les exonérations dépendent ensuite de la situation du loueur, du logement et des décisions locales.

2. Qui doit payer la CFE en LMNP ?

Un loueur en meublé est en principe concerné lorsqu’il exerce son activité de manière habituelle. Le régime micro-BIC ou le régime réel ne suffit pas, à lui seul, à écarter la CFE. Les locations à l’année, les locations saisonnières et les locations de courte durée peuvent donc être concernées.

Les situations pouvant ouvrir droit à une exonération

• Location véritablement occasionnelle d’une partie de l’habitation personnelle, sans caractère périodique.
• Location d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale lorsque ces pièces constituent la résidence principale du locataire et que le loyer reste dans des limites raisonnables.
• Location ou sous-location meublée de tout ou partie de l’habitation personnelle, notamment en meublé de tourisme, sauf délibération locale rétablissant la CFE.
• Chiffre d’affaires ou recettes hors taxes inférieurs ou égaux à 5 000 € pour la période de référence : cette situation ouvre l’exonération de la cotisation minimum, sous réserve des règles applicables.

Ces cas ne doivent pas être appliqués automatiquement à toutes les locations. Une location régulière d’un appartement qui n’est pas l’habitation personnelle du bailleur reste généralement soumise à la CFE. En cas de doute, le service des impôts des entreprises (SIE) peut confirmer la situation au regard de l’adresse et de l’activité déclarées.

Pour une première déclaration complète, consultez aussi la check-list des documents LMNP à préparer.

3. Quand commence-t-on à payer la CFE ?

L’année de création : aucune CFE

La CFE n’est pas due au titre de l’année de création de l’établissement. Cette exonération ne dispense toutefois pas de déposer la déclaration initiale de CFE.

La première année d’imposition : base réduite de moitié

Pour la première année d’imposition qui suit l’année de création, la base d’imposition est réduite de moitié. Exemple : une activité commencée en juin 2025 n’est pas imposée au titre de 2025 ; la CFE 2026 peut être due avec une base réduite de 50 %.

La déclaration initiale à ne pas oublier

La déclaration initiale est le formulaire 1447-C-SD. Il doit être transmis au SIE du lieu de situation du bien au plus tard le 31 décembre de l’année de création ou de début de location, selon la situation déclarée.

Une déclaration 1447-M-SD sert ensuite aux modifications de la situation ou à certaines demandes d’exonération prévues par l’administration. D’autres dispositifs peuvent nécessiter l’annexe 1447-E-SD. Le calendrier indiqué par l’administration doit être respecté, notamment pour les modifications intervenues pendant la période de référence.

Le bon réflexe Conserver une copie du formulaire 1447-C-SD, de l’accusé d’envoi et des justificatifs liés à une éventuelle exonération. L’exonération de première année concerne le paiement, pas la formalité déclarative.

4. Combien coûte la CFE en 2026 ?

La CFE est calculée à partir de la valeur locative des locaux utilisés pour l’activité. Lorsqu’il n’existe pas de local professionnel distinct, la cotisation minimum peut s’appliquer. La commune ou l’intercommunalité fixe la base dans les limites prévues par le CGI, puis le taux local est appliqué.

Les bases minimum prévues pour 2026

Le chiffre d’affaires ou les recettes hors taxes de la période de référence déterminent la tranche applicable. Lorsque cette période est inférieure ou supérieure à douze mois, le montant est ajusté à douze mois. Les montants ci-dessous sont des fourchettes légales : la collectivité choisit le montant applicable dans la limite prévue par l’article 1647 D du CGI.

Chiffre d’affaires ou recettes HT	Fourchette de base minimum 2026
Jusqu’à 5 000 €	Exonération de la cotisation minimum, sous conditions
Plus de 5 000 € et jusqu’à 10 000 €	De 247 € à 589 € (barème ; exonération de cotisation minimum si recettes ≤ 5 000 €)
Plus de 10 000 € et jusqu’à 32 600 €	De 247 € à 1 179 €
Plus de 32 600 € et jusqu’à 100 000 €	De 247 € à 2 477 €
Plus de 100 000 € et jusqu’à 250 000 €	De 247 € à 4 129 €
Plus de 250 000 € et jusqu’à 500 000 €	De 247 € à 5 897 €
Plus de 500 000 €	De 247 € à 7 669 €

Il ne faut pas confondre la base minimum et le montant final de l’avis. Le montant payé dépend aussi du taux local et des frais ou taxes additionnels éventuellement présents sur l’avis. Il est donc impossible de donner un montant unique valable pour tous les LMNP.

Un exemple de calcul, uniquement illustratif

Supposons qu’une collectivité ait fixé une base minimum de 600 € pour la tranche concernée et que le taux applicable soit de 26 %. Hors frais et taxes additionnels, la CFE théorique serait de 600 × 26 % = 156 €. Pour la première année d’imposition, la base réduite de moitié donnerait 300 × 26 % = 78 €.

Cet exemple ne constitue pas une estimation du montant dû dans une commune donnée. Le seul montant fiable est celui calculé par l’administration sur l’avis de CFE.

5. Les principales exonérations à vérifier

Les règles d’exonération ne sont pas toutes automatiques. La situation du logement, le caractère habituel de la location, le chiffre d’affaires et les délibérations locales doivent être examinés ensemble.

1. Recettes ou chiffre d’affaires jusqu’à 5 000 €

Une exonération de la cotisation minimum est prévue lorsque le chiffre d’affaires ou les recettes hors taxes de la période de référence ne dépassent pas 5 000 €. La période de référence est généralement l’avant-dernière année civile, mais des règles particulières peuvent s’appliquer aux activités récentes.

2. Année de création

Aucune CFE n’est due au titre de l’année de création de l’établissement. La déclaration initiale reste néanmoins nécessaire.

3. Location occasionnelle d’une partie de l’habitation personnelle

Une location véritablement occasionnelle, non répétée, d’une partie de l’habitation personnelle peut être exonérée. Une location renouvelée régulièrement ne doit pas être présentée comme occasionnelle.

4. Pièce de l’habitation principale louée comme résidence principale

La location d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale peut être exonérée si le logement constitue la résidence principale du locataire et si le loyer reste dans des limites raisonnables.

5. Location meublée de l’habitation personnelle

La location ou sous-location meublée de tout ou partie de l’habitation personnelle, notamment en meublé de tourisme, peut être exonérée. Les collectivités territoriales peuvent toutefois rétablir la CFE sur leur territoire : il faut donc vérifier la délibération locale applicable.

6. Exonérations territoriales ou sectorielles

Des dispositifs particuliers peuvent exister dans certaines zones ou pour certaines activités, sous réserve des conditions légales et d’une délibération locale. Ils ne doivent pas être présentés comme une exonération générale pour tous les LMNP. Le SIE et la notice du formulaire permettent de vérifier le dispositif pertinent.

6. Quand et comment payer la CFE ?

• 31 décembre de l’année de création : dépôt de la déclaration initiale 1447-C-SD.
• Deuxième jour ouvré suivant le 1er mai : dépôt éventuel de la 1447-M-SD en cas de modification ou de demande d’exonération concernée.
• 15 juin : acompte égal à 50 % de la CFE de l’année précédente lorsque cette cotisation atteint au moins 3 000 €, sauf mensualisation ou situation particulière.
• 15 décembre : paiement du solde, ou le premier jour ouvré suivant lorsque le 15 décembre tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié.

Les avis de CFE se consultent et se paient depuis l’espace professionnel sur impots.gouv.fr. Le paiement est dématérialisé : paiement en ligne, prélèvement à l’échéance ou prélèvement mensuel selon les options disponibles.

Pour une CFE due le 15 décembre, l’adhésion au prélèvement à l’échéance doit généralement être faite avant le 30 novembre. Les modalités et dates affichées dans l’espace professionnel restent la référence.

Attention au calendrier L’année de création est exonérée de paiement, mais l’activité doit être déclarée. L’avis de CFE n’apparaît pas dans l’espace particulier : il faut utiliser l’espace professionnel.

7. Exemple : une activité commencée en juin 2025

Voici un exemple fictif pour comprendre le mécanisme, sans prétendre reproduire le montant d’une commune réelle.

• Début de la location meublée : juin 2025.
• Recettes annuelles : 10 200 €.
• Base minimum retenue par la collectivité : 600 €.
• Taux local fictif : 26 %.

CFE 2025

Aucune CFE n’est due au titre de l’année de création : 0 €.

CFE 2026

La base de première année d’imposition est réduite de moitié : 600 × 50 % = 300 €. Le calcul théorique, hors frais et taxes additionnels, est donc de 300 × 26 % = 78 €.

CFE 2027

Sans autre exonération et si la base reste identique, la réduction de première année ne s’applique plus : 600 × 26 % = 156 €, avant les éventuels frais et taxes additionnels.

Au régime réel, la CFE peut être enregistrée comme charge de l’activité de location meublée. L’économie d’impôt dépend cependant de la situation personnelle du bailleur : il ne faut pas annoncer un coût net identique pour tous.

8. Les erreurs fréquentes à éviter

Erreur 1 — Utiliser le mauvais formulaire

La déclaration initiale est la 1447-C-SD. La 1447-M-SD sert ensuite aux mises à jour dans les cas prévus par l’administration.

Erreur 2 — Croire que l’exonération de première année supprime la déclaration

L’absence de CFE à payer la première année ne dispense pas de déclarer l’établissement. Le formulaire permet à l’administration de déterminer la base des années suivantes.

Erreur 3 — Prendre la base minimum pour le montant à payer

La base minimum n’est pas la cotisation finale. Il faut encore appliquer le taux local et tenir compte des frais ou taxes figurant sur l’avis.

Erreur 4 — Utiliser le mauvais chiffre d’affaires de référence

Le chiffre d’affaires ou les recettes à retenir correspondent à la période de référence prévue par le CGI. Pour une activité récente, des règles particulières peuvent s’appliquer : il faut suivre les indications du formulaire plutôt que recopier automatiquement le chiffre d’affaires de l’année précédente.

Erreur 5 — Oublier de signaler une modification ou une cessation

Un changement d’adresse, de local, de surface ou d’activité doit être signalé selon les formalités prévues. En cas de cessation, la date de fin d’activité peut avoir un effet sur l’imposition de l’année : il est préférable de prévenir rapidement le SIE et de conserver la preuve de la démarche.

9. Que faire après un courrier des impôts ?

Le SIE peut demander des informations sur l’activité, le local, l’adresse du bien, sa surface ou le type de location. Les courriers et formulaires reçus indiquent la réponse attendue et le délai applicable.

• Vérifier le service qui a envoyé le courrier et la date limite.
• Préparer l’adresse du bien, le SIRET, la surface et les informations sur la location.
• Répondre depuis la messagerie sécurisée de l’espace professionnel lorsque cette option est proposée.
• Conserver le formulaire rempli, les pièces jointes et la preuve d’envoi.

Il ne faut pas supposer qu’un questionnaire identique est envoyé à tous les loueurs. La demande concrète du SIE et la notice du formulaire reçu font foi.

10. Comment réagir à un avis de CFE contestable ?

Commencez par comparer l’avis avec la situation déclarée : adresse, période de référence, base minimum, taux, réduction de première année et éventuelle exonération. Une erreur de formulaire ou d’exonération peut expliquer un montant inattendu.

• Contactez le SIE depuis la messagerie sécurisée de l’espace professionnel.
• Joignez l’avis, la déclaration concernée et les justificatifs utiles.
• Demandez explicitement la correction ou le dégrèvement attendu.
• Si l’échéance approche, vérifiez avec le SIE les conséquences d’une réclamation et les conditions éventuelles d’un sursis de paiement. Une réclamation ne suspend pas automatiquement le paiement.

Conclusion : les points essentiels

• La location meublée habituelle est en principe soumise à la CFE, y compris en LMNP.
• L’année de création est exonérée de CFE, mais la déclaration initiale reste nécessaire.
• La première année d’imposition bénéficie généralement d’une base réduite de moitié.
• Le formulaire initial est la 1447-C-SD, à transmettre au plus tard le 31 décembre de l’année de création.
• Les exonérations liées à l’habitation personnelle, au faible chiffre d’affaires ou aux décisions locales doivent être vérifiées au cas par cas.
• Les avis et paiements se gèrent dans l’espace professionnel, avec une échéance de solde fixée au 15 décembre.

Pour aller plus loin, consultez le guide sur la première déclaration LMNP au régime réel et l’article consacré au choix entre régime réel et micro-BIC.

Sources officielles

• Impots.gouv.fr — Les locations meublées et la CFE
• Impots.gouv.fr — Formulaire 1447-C-SD et notice
• Légifrance — Article 1447 du CGI
• Légifrance — Article 1647 D du CGI
• Légifrance — Article 1478 du CGI
• Impots.gouv.fr — Consulter et payer un avis de CFE

Questions fréquentes sur la CFE en LMNP

La première année de location meublée est-elle exonérée de CFE ?

Oui, aucune CFE n’est due au titre de l’année de création de l’établissement. La déclaration initiale 1447-C-SD reste toutefois nécessaire.

Quel formulaire faut-il utiliser pour déclarer la CFE ?

La déclaration initiale est le formulaire 1447-C-SD. La 1447-M-SD sert ensuite à mettre à jour certains éléments ou à demander une exonération dans les cas prévus.

La CFE est-elle due pour chaque bien loué ?

La CFE n’est pas une taxe calculée par locataire. Elle est établie selon le redevable et ses établissements, avec des règles particulières lorsque plusieurs biens ou communes sont concernés.

Les locations Airbnb sont-elles soumises à la CFE ?

Une location meublée régulière de courte durée peut être soumise à la CFE. Les exonérations liées à l’habitation personnelle et les délibérations locales doivent cependant être vérifiées.

Comment consulter et payer la CFE ?

L’avis se consulte dans l’espace professionnel sur impots.gouv.fr. Le paiement se fait par un moyen dématérialisé, notamment en ligne ou par prélèvement.

Quel est le seuil de la cotisation minimum en 2026 ?

Les recettes ou le chiffre d’affaires hors taxes jusqu’à 5 000 € peuvent ouvrir droit à l’exonération de la cotisation minimum, sous réserve des règles applicables et de la période de référence.