LMNP 2026 : changements fiscaux et règles à connaître

Mis à jour le 10 août 2026 — LMNP Malin.

🕐 L’essentiel en 60 secondes

En 2026, le statut LMNP au régime réel n’est ni supprimé ni bouleversé — mais trois textes différents modifient la donne, et il faut arrêter de les confondre. Le plus discret est le plus coûteux : les prélèvements sociaux sur vos loyers meublés passent de 17,2 % à 18,6 % à compter du 1er janvier 2026, conformément à la LFSS 2026. À la revente, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans la plus-value (réforme en vigueur depuis le 16 février 2025). Les meublés de tourisme sont durement touchés par la loi Le Meur (abattement micro-BIC ramené à 30 % et plafond à 15 000 € pour le non classé). Bonne nouvelle : l’amortissement au réel est préservé — l’amendement qui voulait le supprimer a été rejeté. Enfin, la loi de finances 2026 ne crée aucune réforme propre au LMNP au réel.

📌 Les chiffres-clés 2026

18,6 % de prélèvements sociaux à compter du 1er janvier 2026 · 30 % / 15 000 € micro-BIC meublé de tourisme non classé · 13 chiffres (numéro d’enregistrement) · 16 févr. 2025 (réintégration des amortissements) · 20 mai 2026 (échéance d’enregistrement) · exonération d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans.

Sommaire 1. Le LMNP est-il supprimé ou « mort » en 2026 ? 2. Qu’est-ce qui change vraiment pour le LMNP en 2026 ? 3. Les prélèvements sociaux passent-ils vraiment de 17,2 % à 18,6 % ? 4. Comment fonctionne la réintégration des amortissements dans la plus-value ? 5. Loi Le Meur : qu’est-ce qui change pour les meublés de tourisme ? 6. Que contient la loi de finances 2026 pour les propriétaires ? 7. La facturation électronique concerne-t-elle les LMNP ? 8. FAQ

Définitions rapides. LMNP : loueur en meublé non professionnel, régime des locations meublées imposées en BIC. Régime réel : vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier. Micro-BIC : régime forfaitaire avec un simple abattement, sans déduction de charges. Amortissement : constatation comptable de la perte de valeur du bien, déductible chaque année au réel.

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« Qu’est-ce qui change pour mon LMNP en 2026 ? » est probablement la question la plus posée par les loueurs en meublé cette année. Et pour cause : entre les titres alarmistes sur « la fin du LMNP », les réformes qui se chevauchent et les textes qui portent des noms différents (loi de finances 2025, loi de finances 2026, loi Le Meur, LFSS…), il est devenu très difficile de savoir ce qui vous concerne réellement. Cet article fait le tri, texte par texte, avec les chiffres et les dates. Objectif : que vous sachiez exactement ce qui s’applique à votre situation — location meublée classique de longue durée, ou meublé de tourisme.

Le LMNP est-il supprimé ou « mort » en 2026 ?

Non : le LMNP n’est pas supprimé, l’amortissement au réel n’est pas supprimé, et il n’y a pas de « fin du LMNP » en 2026. C’est la peur qui a circulé le plus fort pendant les débats budgétaires, alimentée par un amendement. Mettons-la de côté tout de suite : l’amendement qui proposait de supprimer l’amortissement en location meublée au réel a bien été déposé… puis rejeté lors de l’examen de la loi de finances 2026. Le régime réel, avec déduction des charges et amortissement dans les limites du régime réel, reste pleinement en vigueur.

Ce qui est vrai, en revanche, c’est que trois textes distincts durcissent certains aspects du meublé : une hausse des prélèvements sociaux, la réintégration des amortissements à la revente, et un net tour de vis sur les meublés de tourisme. Rien de tout cela n’est « la fin du LMNP » : ce sont des ajustements ciblés, que nous détaillons ci-dessous.

Qu’est-ce qui change vraiment pour le LMNP en 2026 ?

Rien n’a été inventé en 2026 pour démolir le LMNP au réel : les changements en vigueur proviennent de trois lois distinctes, et un seul texte de 2026 a réellement un impact fiscal direct (via la hausse de la CSG). C’est le point le plus important à comprendre avant tout le reste. Les gros titres mélangent volontiers des mesures votées en 2024, en 2025 et en 2026. Voici la vue d’ensemble.

Tableau 1 — Les changements applicables au LMNP en 2026, texte par texte

Mesure	Avant	À partir de 2026	Texte d’origine	Concerne le réel ?
Prélèvements sociaux sur les loyers LMNP	17,2 %	18,6 % (CSG 9,2 → 10,6 %)	LFSS 2026	✅ Oui
Plus-value de cession	amortissements ignorés	amortissements réintégrés	Réforme en vigueur depuis le 16/02/2025	✅ Réel uniquement
Micro-BIC meublé de tourisme non classé	50 % / 77 700 € (revenus 2024)	30 % / 15 000 € (revenus 2025 et suivants)	Loi Le Meur (revenus 2025)	❌ (micro-BIC)
Amortissement au réel	déductible selon les règles du régime réel	inchangé (amendement de suppression rejeté)	Débats LF 2026	✅ Oui
Enregistrement des meublés de tourisme	déclaration en mairie	n° national à 13 chiffres	Loi Le Meur (au plus tard le 20/05/2026)	Administratif
Dispositif « bailleur privé »	—	amortissement de la location nue	LF 2026	❌ Location nue, pas LMNP
Facturation électronique	—	selon assujettissement à la TVA	LF 2024	Cas particuliers

Retenez la logique : la location meublée de longue durée au réel est très peu touchée (hausse des prélèvements sociaux, réintégration des amortissements à la revente), tandis que les meublés de tourisme subissent le gros du durcissement (loi Le Meur). Détaillons chaque mesure.

Les prélèvements sociaux passent-ils vraiment de 17,2 % à 18,6 % ?

Oui. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 relève la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Avec la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %, le total atteint 18,6 % à compter du 1er janvier 2026. C’est la mesure la plus discrète de 2026, et pourtant la plus concrète pour votre portefeuille, car elle frappe chaque année vos loyers imposables.

Le détail du calcul : les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine se composent de la CSG, de la CRDS (0,5 %) et du prélèvement de solidarité (7,5 %). C’est la seule CSG qui augmente, de +1,4 point :

Tableau 2 — Décomposition des prélèvements sociaux LMNP

Composante	Avant	À partir de 2026
CSG	9,2 %	10,6 %
CRDS	0,5 %	0,5 %
Prélèvement de solidarité	7,5 %	7,5 %
Total	17,2 %	18,6 %

La hausse s’applique aux revenus du patrimoine, dont les revenus LMNP soumis aux prélèvements sociaux, perçus à compter du 1er janvier 2026. Les revenus 2025 déclarés en 2026 restent soumis aux taux applicables en 2025.

Deux précisions capitales :

• La location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Pour les revenus fonciers (location vide) et les plus-values immobilières, la CSG demeure à 9,2 %. C’est uniquement le revenu BIC de la location meublée (imposé comme revenu du patrimoine) qui est porté à 18,6 %.
• Le taux est désormais fixé par la loi. La CSG applicable aux revenus du patrimoine est de 10,6 % depuis le 1er janvier 2026 ; le total des prélèvements sociaux est donc de 18,6 %. L’assiette reste le résultat net retenu pour l’impôt sur le revenu, et non les loyers bruts.

Bonne nouvelle malgré tout : au régime réel, si votre amortissement ramène votre résultat imposable proche de 0 € (voir notre guide de l’amortissement LMNP), la hausse des prélèvements sociaux ne s’applique à presque rien — car elle porte sur le résultat, pas sur les loyers bruts. Le réel reste votre meilleure protection.

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Comment fonctionne la réintégration des amortissements dans la plus-value ?

Depuis le 16 février 2025, les amortissements que vous avez déduits pendant la location viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value — ce qui augmente mécaniquement votre plus-value imposable et l’impôt dû à la revente. C’est la réforme la plus commentée, et elle reste pleinement en vigueur en 2026 : la loi de finances 2026 ne l’a pas modifiée.

Le mécanisme, en clair. Avant la réforme, l’amortissement offrait un « double avantage » : il réduisait votre impôt chaque année, et il n’était jamais repris au moment de la vente. La loi de finances 2025 met fin à la moitié de cet avantage à la sortie :

• Avant : plus-value = prix de cession − prix d’acquisition. Les amortissements n’avaient aucun impact.
• Après : le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction → la plus-value imposable grimpe d’autant.

Tableau 3 — Exemple chiffré : un bien acheté 200 000 €, revendu 300 000 €

Hypothèses : 50 000 € d’amortissements déduits sur la période ; hypothèse volontairement théorique sans abattement pour durée de détention, afin d’isoler l’effet de la réforme. Taux : 19 % (IR) + 17,2 % (PS) = 36,2 %.

	AVANT la réforme	APRÈS (dès le 16/02/2025)
Prix de cession	300 000 €	300 000 €
Prix d’acquisition retenu	200 000 €	200 000 − 50 000 = 150 000 €
Plus-value imposable	100 000 €	150 000 €
Impôt (36,2 %)	≈ 36 200 €	≈ 54 300 €
Surcoût de la réforme	—	≈ + 18 100 € (hors surtaxe et hors abattements)

Les 50 000 € d’amortissements gonflent l’assiette de la plus-value, d’où un surcoût d’environ 18 100 € dans cet exemple. Attention : cet exemple isole volontairement l’effet de la réforme. En pratique, les abattements pour durée de détention réduisent, puis annulent, cette majoration : un bien détenu 30 ans est totalement exonéré (IR et prélèvements sociaux), la réforme n’ayant alors plus aucun effet. Nuance importante : entre 22 et 30 ans, le bien est exonéré d’IR mais reste soumis aux prélèvements sociaux, calculés sur une assiette augmentée par la réintégration — l’exonération d’IR à 22 ans ne neutralise donc pas totalement la réforme.

Ce qu’il faut absolument savoir sur cette réforme :

• Les amortissements pratiqués AVANT 2025 sont aussi concernés. Il n’y a pas d’antériorité protégée : un investisseur qui amortit depuis 10 ou 15 ans doit réintégrer la totalité du cumul, quelle que soit la date de mise en location du bien.
• Pas de double comptage des travaux déjà intégrés au prix. Les amortissements correspondant à des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration déjà ajoutés au prix d’acquisition ne sont pas réintégrés une seconde fois : la loi les exclut expressément, pour éviter une double imposition.
• Seul le régime réel est concerné. Les loueurs au micro-BIC ne déduisent aucun amortissement : ils ne sont pas touchés.
• Les abattements pour durée de détention subsistent. La plus-value LMNP reste celle des particuliers : exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans de détention, exonération des prélèvements sociaux à 30 ans.
• Certaines résidences avec services et établissements de santé sont exclus. Échappent à la réintégration : les résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées, les EHPAD et établissements médico-sociaux, et les établissements délivrant des soins de longue durée.

En résumé : l’amortissement reste très intéressant (l’économie d’impôt annuelle est acquise pendant toute la détention), mais il faut désormais l’anticiper dans votre stratégie de sortie.

👉 À approfondir : Plus-value LMNP 2026 : ce qui change avec la réforme — ou calculez votre plus-value 2026 en tenant compte de vos amortissements.

Loi Le Meur : qu’est-ce qui change pour les meublés de tourisme ?

La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) durcit fortement la fiscalité des meublés de tourisme au micro-BIC et impose de nouvelles obligations d’enregistrement et de performance énergétique. Attention : contrairement à ce qu’on lit souvent, cette loi ne contient pas la réforme des plus-values (celle-ci vient de la loi de finances 2025, voir plus haut). C’est la confusion la plus fréquente.

Le volet fiscal rabote les abattements du micro-BIC :

Tableau 4 — Micro-BIC des meublés : ce que change la loi Le Meur (revenus 2025)

Type de location	Abattement	Plafond de recettes	Statut
Meublé de tourisme non classé	30 %	15 000 €	NOUVEAU (avant : 50 % / 77 700 €)
Meublé de tourisme classé	50 %	83 600 € en 2026 (77 700 € pour les revenus 2025)	Seuil revalorisé en 2026
Chambres d’hôtes	50 %	83 600 € en 2026 (77 700 € pour les revenus 2025)	Aligné sur le classé
Meublé classique (longue durée)	50 %	83 600 € en 2026 (77 700 € pour les revenus 2025)	Inchangé

L’effet est double : un meublé de tourisme non classé perd presque tout intérêt au micro-BIC (30 % d’abattement, plafond ramené à 15 000 €), ce qui pousse fortement soit à faire classer le bien, soit à basculer au régime réel. Ces taux s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, déclarés au printemps 2026.

Exception à connaître pour le classé : les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue (notamment en zone rurale) conservent, sous condition de recettes, un abattement porté à 71 % (via un abattement supplémentaire de 21 %). Un propriétaire d’un gîte classé en zone rurale peut donc rester avantagé au micro-BIC.

À noter sur les seuils du micro-BIC longue durée et classé : le plafond de 77 700 € (revenus 2025, déclarés en 2026) passe à 83 600 € pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2026 (révision triennale automatique, indépendante de toute réforme ; le plafond de 15 000 € du non classé, lui, n’est pas revalorisé). Pour la déclaration du printemps 2026, c’est donc encore 77 700 € qui s’applique.

Au-delà du fiscal, la loi Le Meur ajoute deux contraintes majeures pour les meublés de tourisme :

• Enregistrement national obligatoire. Une déclaration préalable soumise à enregistrement sur un téléservice national unique, avec obtention d’un numéro à 13 chiffres à afficher sur toutes les annonces, devient obligatoire au plus tard le 20 mai 2026. Les sanctions vont jusqu’à 10 000 € en cas de défaut d’enregistrement, et jusqu’à 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro.
• Décence énergétique (DPE). Les meublés de tourisme devront respecter un niveau minimal de performance : un DPE classe A à E est exigé pour les nouvelles autorisations en zone tendue, et tous les meublés de tourisme devront atteindre la classe A à D au 1er janvier 2034 pour continuer à louer. La résidence principale du loueur (louée dans la limite légale de jours) en est exemptée. Les communes récupèrent par ailleurs des pouvoirs renforcés : abaissement possible du plafond de location de la résidence principale de 120 à 90 jours/an, quotas et zonage.

Ces obligations sont administratives et environnementales, pas des modifications de votre liasse fiscale — mais elles conditionnent votre droit même de louer en courte durée.

👉 Pour aller plus loin : Loi Le Meur et meublés de tourisme : le guide complet.

Que contient la loi de finances 2026 pour les propriétaires ?

La loi de finances 2026 n’introduit aucune réforme nouvelle propre au LMNP au régime réel — et surtout, elle préserve l’amortissement. C’est la question qui a angoissé tous les loueurs pendant les débats : la fin de l’amortissement LMNP ? Un amendement supprimant l’amortissement en location meublée au réel a bien été déposé… puis rejeté. L’amortissement au réel est donc maintenu dans les limites du régime réel. C’est de loin la meilleure nouvelle de l’année pour le statut.

La loi de finances 2026 contient toutefois une mesure qui prête à confusion : le dispositif « bailleur privé ». Il permet d’amortir une fraction du prix d’acquisition, de 3,5 % à 5,5 %/an sur une base amortissable de 80 % du prix, déductible des revenus locatifs.

⚠️ Attention au piège : ce dispositif concerne la location NUE uniquement. Il vise des logements collectifs neufs — ou anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde (travaux ≥ 30 % du prix) —, loués nus comme résidence principale du locataire (maisons individuelles exclues), pour des acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec un engagement de location de 9 ans et des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Il ne s’applique pas à la location meublée / LMNP. Il s’agit d’une réintroduction d’un amortissement pour la location vide — historiquement le point faible de la location nue face au meublé — et non d’une extension des avantages du LMNP. Ne le confondez pas avec l’amortissement LMNP, qui existe déjà et n’a pas changé.

Pour le reste, rien ne bouge au régime réel :

• Déduction des charges réelles et des amortissements : inchangée dans les limites du régime réel ; l’amortissement ne peut pas créer un déficit imputable sur les autres revenus.
• Obligations comptables et déclaratives : liasse 2031 et annexes (dont le tableau 2033-C des amortissements), tenue d’une comptabilité, immatriculation (SIRET obtenu via le guichet des formalités de l’INPI), adhésion éventuelle à un organisme de gestion agréé : aucune modification. La déclaration se fait au printemps 2026 pour les revenus 2025.
• Régime des plus-values : abattements pour durée de détention inchangés (exonération d’IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans), le seul changement pérenne étant la réintégration des amortissements vue plus haut.

🗂️ Première déclaration ou passage au réel ? Suivez notre guide de la déclaration LMNP 2026 (SIRET, liasse 2031/2033, amortissement).

La facturation électronique concerne-t-elle les LMNP ?

Dans l’immense majorité des cas, non : la réforme de la facturation électronique vise les transactions entre entreprises assujetties à la TVA, or la location meublée d’habitation à des particuliers est en principe exonérée de TVA. C’est uniquement votre assujettissement à la TVA qui détermine si vous êtes concerné.

Le calendrier général de la réforme prévoit deux grandes échéances :

Tableau 5 — Calendrier de la facturation électronique

Échéance	Obligation
1er septembre 2026	Réception obligatoire des factures électroniques pour toutes les entreprises assujetties à la TVA ; émission obligatoire pour les grandes entreprises et les ETI
1er septembre 2027	Émission obligatoire pour les PME, TPE et microentreprises

Comment cela s’articule avec le LMNP :

• Loueur en meublé d’habitation classique (locataires particuliers) : la location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA. Vous n’êtes en principe pas assujetti, et vous ne facturez pas des entreprises : la facturation électronique ne vous concerne pas.
• Para-hôtellerie assujettie à la TVA (prestations de type hôtelier : petit-déjeuner, ménage régulier, réception, fourniture de linge…) : dès lors que vous êtes assujetti à la TVA, vous entrez dans le champ de la réforme (facturation électronique et/ou e-reporting selon la nature de vos clients). C’est le seul cas où le sujet devient réellement d’actualité.

En clair : si vous louez un meublé « classique » à des particuliers, ne vous laissez pas inquiéter par les communications sur la facturation électronique — elles ne vous visent pas. En cas de para-hôtellerie ou de doute sur votre assujettissement à la TVA, vérifiez votre situation avant toute démarche.

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Foire aux questions (FAQ)

Questions fréquentes sur les changements LMNP en 2026

Le LMNP est-il supprimé ou « mort » en 2026 ?

Non. Le statut et l’amortissement au régime réel restent en vigueur dans les limites prévues par les règles BIC.

Les prélèvements sociaux augmentent-ils en 2026 ?

Oui. Pour les revenus du patrimoine perçus à compter du 1er janvier 2026, le total est de 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), sous réserve de votre régime social.

Les amortissements déduits sont-ils réintégrés à la revente ?

Oui, pour les cessions réalisées depuis le 16 février 2025, avec les exceptions prévues par l’article 150 VB du CGI.

Quels sont les seuils micro-BIC en 2026 ?

Pour les revenus 2026, le seuil est de 83 600 € et l’abattement de 50 % pour les locations meublées classiques et les meublés de tourisme classés. Le meublé de tourisme non classé reste à 15 000 € et 30 %.

Le classement d’un meublé de tourisme est-il obligatoire ?

Non, mais le classement peut modifier le régime micro-BIC. Un abattement supplémentaire de 21 % peut s’appliquer dans certaines zones hors tension et sous condition de recettes.

Le dispositif bailleur privé concerne-t-il le LMNP ?

Non. Le dispositif créé par la loi de finances 2026 vise la location nue, avec engagement de location et plafonds de loyer et de ressources.

Dois-je m’enregistrer pour louer un meublé de tourisme ?

Depuis le 20 mai 2026, une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès du téléservice national est prévue pour les meublés de tourisme, avec un numéro à afficher selon les modalités applicables.

La facturation électronique concerne-t-elle un LMNP ?

Une location meublée d’habitation exonérée de TVA n’est en principe pas concernée. La para-hôtellerie assujettie à la TVA doit analyser ses obligations.

Sources officielles

• Impots.gouv.fr — Régimes d’imposition et seuils micro-BIC
• Légifrance — Code de la sécurité sociale, article L. 136-6
• Légifrance — Loi de finances 2025, article 84 (plus-value LMNP)
• Légifrance — Loi Le Meur, article 7 (micro-BIC)
• Légifrance — Loi de finances 2026, article 47 (bailleur privé)
• Légifrance — Code du tourisme, enregistrement des meublés
• BOFiP — Seuils micro-BIC 2026-2028

👉 Vous hésitez encore sur votre régime ? Lisez Régime réel ou micro-BIC en LMNP : comment choisir ?