Amortissement LMNP : comment ça marche et comment le calculer (avec exemple chiffré)

Amortissement LMNP : principe, composants, calcul, report, régime réel et conséquences de la réforme des plus-values. Exemple chiffré et règles à vérifier en 2026.

L’amortissement LMNP permet de répartir le coût d’un logement, de ses équipements et de certains travaux sur leur durée normale d’utilisation. Il est accessible au régime réel d’imposition, pas au micro-BIC. La déduction est toutefois encadrée : elle ne peut pas créer de déficit à elle seule.

Les montants et les durées présentés ici sont illustratifs. Le plan d’amortissement doit correspondre aux biens réellement inscrits à l’actif et être documenté par les factures, l’inventaire et les caractéristiques du logement.

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Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?

Au régime réel, l’amortissement constate comptablement la perte de valeur liée au temps et à l’usage. Il réduit le résultat BIC imposable sans correspondre à une nouvelle sortie de trésorerie pendant l’exercice.

Seuls les amortissements constatés en comptabilité et respectant les conditions de déduction sont retenus fiscalement. Pour une personne physique qui loue un bien meublé, la déduction annuelle est plafonnée au montant des loyers diminué des autres charges de l’activité. Cette limite empêche l’amortissement de créer un déficit.

Micro-BIC ou régime réel : où intervient l’amortissement ?

Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire représentatif des charges : aucune charge réelle ni aucun amortissement supplémentaire ne peut être déduit. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, l’abattement est notamment de 50 % pour les locations meublées classiques et de 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Les seuils et catégories doivent être vérifiés selon la nature exacte de la location.

Au régime réel, les charges réellement supportées et les amortissements sont comptabilisés selon les règles applicables. Le réel peut être intéressant lorsque les charges, les intérêts et les amortissements sont importants, mais le choix dépend des recettes, de la durée de détention et de la situation fiscale du bailleur.

Pour comparer les deux régimes, consultez le guide régime réel ou micro-BIC en LMNP.

Quels éléments peut-on amortir ?

Le terrain n’est pas amortissable. Le bâtiment, ses composants, le mobilier et certains travaux peuvent l’être lorsqu’ils sont affectés à l’activité et inscrits à l’actif. Il n’existe pas de barème officiel unique : la ventilation doit rester cohérente avec le bien et les justificatifs disponibles.

Les durées souvent rencontrées dans les dossiers LMNP ne remplacent pas une analyse comptable. Une ventilation trop forfaitaire ou insuffisamment justifiée peut être contestée.

Comment calculer l’amortissement ?

La méthode habituelle est linéaire : la valeur amortissable d’un composant est répartie sur sa durée normale d’utilisation. Le calcul complet suit généralement ces étapes :

1. Déterminer le prix de revient et les frais retenus dans le traitement comptable.
2. Isoler la quote-part du terrain, qui n’est pas amortissable.
3. Ventiler le bâtiment par composants selon leur durée d’utilisation.
4. Ajouter le mobilier, les équipements et les travaux immobilisés justifiés.
5. Calculer chaque dotation annuelle et appliquer le prorata de mise en service lorsque nécessaire.
6. Suivre séparément les amortissements comptabilisés et la fraction non déduite fiscalement.

Exemple chiffré : un appartement à 200 000 €

L’exemple suivant est purement pédagogique. Il suppose un appartement acquis 200 000 €, 14 800 € de frais d’acquisition traités comme immobilisés et 10 000 € de mobilier.

Avec 12 000 € de loyers et 4 500 € d’autres charges, le résultat avant amortissement serait de 7 500 €. Avec la dotation illustrative de 7 468 €, le résultat imposable serait donc d’environ 32 €. Si l’amortissement comptabilisé était supérieur, seule la fraction nécessaire pour ramener le résultat à zéro pourrait être déduite au titre de l’exercice.

L’amortissement peut-il créer un déficit ?

Non. Pour une location meublée exercée par une personne physique, l’amortissement déductible est plafonné aux loyers diminués des autres charges. Il peut donc réduire le bénéfice à zéro, mais pas créer à lui seul un déficit.

La fraction comptabilisée mais non déduite est suivie séparément et peut être utilisée ultérieurement dans les conditions prévues par l’article 39 C du CGI. Le report n’est pas une promesse valable dans toutes les situations : une vente ou une cessation de l’activité peut produire des conséquences spécifiques, notamment si aucune autre activité BIC ne subsiste.

À l’inverse, un déficit provenant des charges de l’activité, hors amortissement, se reporte en principe pendant dix ans sur les futurs revenus de location meublée non professionnelle.

Quel impact à la revente ?

Pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière LMNP doit être diminué du montant des amortissements fiscalement déduits pendant la location. Les amortissements déduits avant 2025 peuvent donc être concernés.

Cette règle peut augmenter la plus-value brute, mais le montant final dépend aussi de la durée de détention, des travaux retenus, des frais et des abattements applicables. Il faut comparer l’économie fiscale annuelle et la situation de revente au cas par cas.

Pour approfondir, consultez l’article Plus-value LMNP 2026 : la réforme qui change le calcul.

Frais d’acquisition, mobilier et travaux : les précautions

Les frais de notaire, droits et commissions liés à l’acquisition peuvent, selon leur nature et le traitement comptable retenu, être intégrés au coût de l’actif puis amortis ou être comptabilisés en charges lorsque les règles le permettent. Le choix doit être documenté, cohérent et conservé avec les justificatifs.

Le mobilier doit être réellement affecté à la location et figurer dans un inventaire. Les travaux d’entretien et de réparation ne suivent pas automatiquement le même traitement que les travaux immobilisables : la facture et la nature de l’intervention sont déterminantes.

LMNP Malin aide à centraliser les factures, l’inventaire, les loyers et les charges, puis à préparer les calculs fiscaux et les éléments de liasse et de FEC. La télétransmission EDI-TDFC n’est pas présentée comme automatique : le fichier doit être transmis selon la procédure retenue par le bailleur ou son professionnel.

Déclaration et suivi

Au régime réel, les amortissements figurent dans la comptabilité et dans les tableaux de la liasse BIC. La déclaration de résultats n° 2031 est accompagnée des annexes 2033, dont le tableau des amortissements. Les justificatifs et le suivi des reports doivent être conservés avec les pièces de l’activité.

Pour préparer une première déclaration, consultez la check-list des documents LMNP ou le guide de déclaration au régime réel.

Sources officielles

• Article 39 C du CGI
• Impots.gouv.fr : régimes d’imposition et amortissement LMNP
• DGFiP : FAQ LMNP 2026
• BOFiP : obligation de comptabiliser les amortissements